Immobiliensachverständiger für Selm

Als Immobiliengutachter bin ich in Selm mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Selm auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Selm mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Selm ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Selm benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Selm

Selm gehört zum Kreis Unna des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt im Münsterland. Die Stadt ist Mitglied im Regionalverband Ruhr und wird zur Metropolregion Rhein-Ruhr gezählt.

Selm liegt also auch im Ruhrgebiet, geografisch befindet sich die Stadt in der Westfälischen Bucht. Ausgrabungen haben gezeigt, dass die Region schon zur Jungsteinzeit besiedelt war. Die erste urkundliche Erwähnung der Stadt Selm geht auf das Jahr 858 zurück. Die Bevölkerungszahlen entwickeln sich schon seit der Jahrtausendwende mit rückläufiger Tendenz. Im Jahr 2002 hatte Selm 27.448 Einwohner, 2011 zählte man dann nur noch 26.017 Bürger. Der letzte Stand von 2014 bestätigt mit der Zahl 25.557 noch einmal den anhaltenden Abwärtstrend.

Der Immobilienmarkt in Selm

1. Einleitung

Selm ist eine Stadt im nordrhein-westfälischen Kreis Unna, die in der Metropolregion Rhein-Ruhr liegt. Mit einer Einwohnerzahl von rund 30.000 bis 35.000 Menschen (je nach Jahr) ist Selm eine eher kleinere, aber stark wachsende Stadt in der Region, die in den letzten Jahren sowohl im Wohnungsbau als auch im wirtschaftlichen Bereich stetige Entwicklungen verzeichnen konnte. Der Immobilienmarkt in Selm ist von regionaler Bedeutung und profitiert von der Nähe zu größeren Städten wie Dortmund, Duisburg und Köln, was sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Investoren eine attraktive Perspektive bietet.

2. Demographische Entwicklung und Wirtschaft

Selm hat sich in den letzten Jahren von einer ländlich geprägten Stadt zu einer zunehmend urbanisierten Gemeinde entwickelt. Besonders Familien und Pendler, die in den Großstädten des Ruhrgebiets arbeiten, aber in einer ruhigeren und grüneren Umgebung leben möchten, haben die Stadt als Wohnort entdeckt.

Die demographische Struktur von Selm ist vergleichsweise stabil, jedoch ist ein leichter Anstieg der Einwohnerzahl zu verzeichnen, der auf die Zuwanderung aus benachbarten urbanen Gebieten sowie auf das wachsende Interesse an ländlicheren Regionen zurückzuführen ist.

3. Immobilienmarkt: Markttrends und Entwicklung

In den letzten Jahren hat der Immobilienmarkt in Selm eine positive Entwicklung durchlaufen, die durch verschiedene Faktoren begünstigt wurde:

Wachstum des Neubaus: In den letzten Jahren wurden zahlreiche Neubauprojekte realisiert, sowohl im Bereich Einfamilienhäuser als auch Mehrfamilienhäuser. Insbesondere die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften ist in den letzten Jahren gestiegen.

Preistrends: Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind in den letzten Jahren gestiegen, was vor allem an der steigenden Nachfrage und der begrenzten Anzahl an verfügbaren Grundstücken liegt. Gleichzeitig hat sich auch der Mietmarkt stabilisiert.

3.1. Kaufpreise für Immobilien
Die Kaufpreise für Immobilien in Selm sind in den letzten fünf Jahren um durchschnittlich 3-5 % pro Jahr gestiegen. Diese Entwicklung ist im Vergleich zu den großen Metropolen des Ruhrgebiets relativ moderat, dennoch ist die Preissteigerung spürbar.

Einfamilienhäuser: Der Preis für ein Einfamilienhaus variiert stark je nach Lage und Ausstattung. In den Randgebieten von Selm sind die Preise in den letzten Jahren von etwa 250.000 bis 350.000 EUR auf 300.000 bis 450.000 EUR gestiegen. In den bevorzugten Lagen wie der Nähe zum Stadtzentrum oder an den städtischen Randbereichen, wo es eine gute Verkehrsanbindung gibt, können die Preise auch 500.000 EUR überschreiten.

Mehrfamilienhäuser: Der Preis für Mehrfamilienhäuser liegt im Schnitt bei etwa 1.500-2.000 EUR pro Quadratmeter, wobei gut gelegene Objekte oder solche mit hoher Nachfrage (z. B. in Selm-Mitte) auch höhere Preise erzielen können.

Eigentumswohnungen: In Selm liegt der Preis für Eigentumswohnungen derzeit bei rund 2.000-2.500 EUR pro Quadratmeter. Besonders moderne Neubauten oder gut sanierte Altbauwohnungen sind teurer, während ältere Bestandswohnungen in weniger zentralen Lagen günstiger zu haben sind.

3.2. Mietpreise

Die Mietpreise in Selm sind im Vergleich zu den Metropolen des Ruhrgebiets vergleichsweise moderat, was die Stadt für Mieter und Investoren attraktiv macht. Die Preise sind in den letzten Jahren leicht gestiegen, befinden sich jedoch noch immer im unteren bis mittleren Preissegment im Vergleich zu anderen Städten der Region.

Kaltmiete für Wohnungen: Die Kaltmiete für Wohnungen liegt derzeit bei etwa 6 bis 8 EUR pro Quadratmeter, je nach Lage und Zustand der Immobilie. Neubauwohnungen oder frisch sanierte Wohnungen können auch höhere Mieten erzielen, besonders in zentraleren Lagen oder beliebten Stadtteilen.

Kaltmiete für Häuser: Die Mietpreise für Einfamilienhäuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage, liegen aber im Durchschnitt zwischen 8 EUR und 12 EUR pro Quadratmeter.

3.3. Bautätigkeit und Infrastrukturprojekte
Die Stadt Selm verfolgt eine aktive Stadtentwicklungsstrategie und fördert Neubauprojekte sowie die Modernisierung des Bestands. Der Bau von Wohnanlagen und Einfamilienhäusern ist in den letzten Jahren spürbar gestiegen. Besonders in den Randgebieten von Selm gibt es zahlreiche Neubauprojekte. Ein großer Teil des Neubaus erfolgt in Form von Einfamilienhäusern, aber auch größere Wohnanlagen, besonders für Familien, wurden gebaut.

Im Bereich der Infrastruktur wurden in den letzten Jahren verschiedene Projekte umgesetzt, um die Verkehrsanbindung zu verbessern, darunter die Sanierung von Straßen und die Anbindung an die nahegelegenen Autobahnen A52 und A1. Zusätzlich wird die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr stetig verbessert, was Selm für Pendler noch attraktiver macht.

4. Nachfrage nach Immobilien

Die Nachfrage nach Immobilien in Selm ist im Vergleich zu Großstädten wie Dortmund oder Köln moderat, aber stabil. Besonders beliebt sind Eigenheime und Doppelhaushälften, da die Stadt ihren ländlichen Charme bewahrt hat und dennoch eine gute Anbindung an urbane Ballungsräume bietet.

Wohnraum für Familien: Aufgrund des ländlichen Charakters und der größeren Grundstücke in Selm sind besonders Familien mit Kindern an einem Wohnsitz interessiert. Diese bevorzugen häufig Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften, die in Selm häufiger anzutreffen sind als in den Großstädten.

Investoren und Renditeobjekte: Investoren haben in den letzten Jahren zunehmend den Markt für Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen entdeckt, vor allem aufgrund der stabilen Mieteinnahmen und der moderaten Preissteigerungen.

5. Ausblick und Prognose

Es wird erwartet, dass der Immobilienmarkt in Selm weiterhin stabil wächst, jedoch in einem moderaten Tempo im Vergleich zu größeren Städten. Die Nachfrage nach Wohnraum wird durch die Nähe zu großen Wirtschaftsregionen und die gute Infrastruktur weiter steigen. Besonders der Markt für Eigenheime und kleinere Mehrfamilienhäuser dürfte in den kommenden Jahren ein wachsendes Interesse erleben, da immer mehr Menschen die Vorzüge von Selm als Wohnort entdecken.

Es ist davon auszugehen, dass die Preise in den nächsten 5 bis 10 Jahren moderat weiter steigen werden, allerdings keine dramatischen Preissprünge wie in den Metropolen zu erwarten sind.

6. Fazit

Selm bietet eine interessante Mischung aus ländlichem Flair und guter Erreichbarkeit urbaner Zentren. Der Immobilienmarkt ist stabil, wenn auch nicht so dynamisch wie in den Metropolen des Ruhrgebiets. Es gibt Potenzial für weiteres Wachstum, insbesondere im Neubau und in der Entwicklung von Wohnraum für Familien. Für Investoren und private Käufer, die in einer ruhigen, gut angebundenen Umgebung leben möchten, bietet Selm nach wie vor attraktive Optionen.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Selm intensiv.

Hierzu werden im Kreis Unna eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Selm neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Selm zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Die Stadt Selm hat architektonisch und historisch interessierten Besuchern einige attraktive Sehenswürdigkeiten zu bieten. Dazu gehört beispielsweise die 1282 erstmals erwähnte Burg Botzlar im Ortsteil Beifang. Sie entstand wahrscheinlich im Rahmen der Umwandlung der damaligen Burg Cappenberg in ein Prämonstratenserstift im Jahre 1122. Die Friedenskirche in der Altstadt brannte im Jahre 1490 ab, ihr Westturm aus dem 11. Jahrhundert ist jedoch erhalten geblieben. Dort sieht man auch einen efeubewachsenen Windmühlenturm aus dem 16. Jahrhundert. Das Schloss Cappenberg mit seiner Stiftskirche stammt aus dem 12. Jahrhundert. Ursprünglich war es ein Kloster, nach der Säkularisation im Zuge der Napoleonischen Kriege wurde im Jahre 1803 jedoch eine Gutsdomäne daraus. Heute ist im Schloss das LWL-Landesmuseum für Kunst und Kulturgeschichte untergebracht. Die Stephanuskirche im Ortsteil Bork wurde im 18. Jahrhundert errichtet. Im gleichen Ortsteil steht die im Jahre 1818 erstmals erwähnte Synagoge. Sehenswert sind darüber hinaus das vom BDA prämierte Bürgerhaus, die Fährenkamp-Siedlung, die Ludgerikirche und die ehemalige Zechenanlage Herrmann. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Stadt Selm eine Grundschule, eine katholische Grundschule, eine Gemeinschaftsgrundschule, eine Gemeinschaftshauptschule, eine Realschule, eine Sekundarschule und ein Gymnasium zur Verfügung. Die Förderschule am Ort vervollständigt das allgemeine Bildungsangebot.

Wirtschaft

Am Wirtschaftsstandort Selm sind einige auch überregional bekannte Unternehmen ansässig. Dazu zählt beispielsweise die Rethmann AG & Co KG, eine der größten deutschen Firmengruppen. Das Familienunternehmen mit Hauptsitz in Selm ist international in den Bereichen Wasserwirtschaft, Kreislaufwirtschaft, Logistik und Bioindustrie aktiv. Zur Gruppe gehört unter anderem die Entsorgungsfirma Remondis. Auch der führende europäische Logistikdienstleister Rhenus gehört zur Rethmann-Holding. Darüber hinaus sind das Maschinenbauunternehmen Knocks Fluid-Technik GmbH, der Lieferant von Luftfilterprodukten Kalthoff Luftfilter und Filtermedien GmbH, das Reinigungsunternehmen Baroservice GmbH & Co KG, die Logistikfirma Müller Transporte, das Maschinenbauunternehmen Interhydraulik Gesellschaft für Hydraulik-Komponenten mbH, der Frachtspeditionsdienst Kraftverkehr Ingo Kreuger GmbH und die Druckerei Hubert Lonnemann GmbH & Co KG am Standort ansässig.

Verkehrsanbindung

Die Stadt Selm verfügt nicht über eine direkte Anbindung an eine Bundesautobahn. Die Bundesstraßen B236, B235 und B63 verlaufen jedoch durch das Stadtgebiet und schaffen überregionale Verbindungen. Die drei Bahnhöfe der Stadt liegen an der Schienenstrecke von Dortmund nach Enschede. Ansonsten wird der öffentliche Nahverkehr in Selm mit Bussen abgewickelt. Die nächstgelegenen Flughäfen sind Dortmund, Düsseldorf und Münster-Osnabrück.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!