Immobiliensachverständiger für Pulheim

Als Immobiliengutachter bin ich in Pulheim mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Pulheim auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Pulheim mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Pulheim ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Pulheim benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Pulheim

Pulheim gehört zum Rhein-Erft-Kreis des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt in der Kölner Bucht. Im Nordwesten grenzt die Stadt direkt an Köln.

Das Kölner Stadtzentrum ist nur etwa 13 Kilometer entfernt. Der Rand des östlichen Abhangs der Ville reicht bis an das Stadtgebiet heran. Im Nordosten von Pulheim liegt das Feuchtgebiet Große Laache, welches als Naturschutzgebiet ausgewiesen ist. Die Bevölkerung der Stadt wächst stetig. 1965 gab es in Pulheim erst 23.812 Einwohner, bis 1975 war diese Zahl bereits auf 38.236 angestiegen. Im Jahr 1985 lebten dann schon 47.340 Menschen Pulheim, 1995 zählte man 51.365 Stadtbewohner. Der letzte Stand aus dem Jahr 2013 bestätigt mit der Zahl 53.109 noch einmal den anhaltenden Aufwärtstrend.

Der Immobilienmarkt in Pulheim

Pulheim ist eine mittelgroße Stadt im Westen von Nordrhein-Westfalen, die zu einem Teil des Rhein-Erft-Kreises gehört. Sie ist besonders für ihre Nähe zu Köln und ihre gute Anbindung an das Verkehrsnetz bekannt. Der Immobilienmarkt in Pulheim hat sich in den letzten Jahren dynamisch entwickelt, was sowohl durch die Attraktivität der Region als auch durch die zunehmende Urbanisierung in den Großräumen Köln und Düsseldorf beeinflusst wurde.

1. Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung

Bevölkerung: Pulheim hatte im Jahr 2023 rund 57.000 Einwohner, wobei die Zahl der Bevölkerung in den letzten Jahren stetig gestiegen ist. Die Stadt profitiert von einer positiven Bevölkerungsentwicklung, die durch die Zuwanderung aus den benachbarten Großstädten Köln und Düsseldorf begünstigt wird.

Wirtschaft: Pulheim hat eine gemischte Wirtschaftsstruktur mit einer starken Präsenz im Handel und der Dienstleistungsbranche. Besonders im Bereich der Logistik und der industriellen Produktion ist die Region von Bedeutung. Die Nähe zu Köln und der Anschluss an wichtige Verkehrswege (z. B. A1, A4, A57) begünstigen die wirtschaftliche Entwicklung.

2. Immobilienmarktübersicht

Der Immobilienmarkt in Pulheim weist sowohl für Käufer als auch für Mieter eine Reihe von attraktiven Eigenschaften auf. Hier sind die wesentlichen Merkmale des Marktes zusammengefasst:

Preisentwicklung: Die Immobilienpreise in Pulheim sind in den letzten Jahren signifikant gestiegen. Laut den aktuellen Zahlen von 2023 liegt der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen bei etwa 3.500 bis 4.000 EUR pro Quadratmeter, abhängig von der Lage und Ausstattung der Objekte. Für Einfamilienhäuser werden Preise von rund 400.000 bis 700.000 EUR für Objekte mit moderner Ausstattung und guter Lage erzielt.

Mietpreise: Auch die Mieten in Pulheim sind in den letzten Jahren angestiegen. Im Jahr 2023 beträgt der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen 10 bis 12 EUR pro Quadratmeter. Für ein 80 m² großes Apartment liegt die monatliche Miete also bei etwa 800 bis 1.000 EUR.

3. Lage und Infrastruktur

Pulheim bietet eine hervorragende Lage sowohl für Pendler als auch für Familien, die in einer ruhigen Umgebung leben möchten, aber dennoch nahe der Metropole Köln wohnen wollen.

Verkehrsanbindung: Pulheim ist verkehrstechnisch hervorragend erschlossen. Die Stadt liegt an der A1 (Köln-Dortmund), der A57 (Köln-Krefeld) und der A4 (Köln-Aachen). Die S-Bahn-Linie 11 verbindet Pulheim direkt mit dem Kölner Hauptbahnhof und der Kölner Innenstadt in nur etwa 20 Minuten. Auch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist gut, was die Stadt für Pendler attraktiv macht.

Bildung und Nahversorgung: Pulheim verfügt über eine gute Ausstattung mit Schulen, Kindergärten, und Einkaufsmöglichkeiten. Besonders in den zentraleren Stadtteilen gibt es eine Vielzahl von Geschäften, Supermärkten und Freizeitmöglichkeiten. Die medizinische Versorgung ist ebenfalls gut ausgebaut, mit mehreren Arztpraxen und einem Krankenhaus in der Umgebung.

4. Wichtige Stadtteile und deren Entwicklung

Zentrum Pulheim: Das Stadtzentrum von Pulheim bietet eine Mischung aus historischen Gebäuden und modernen Neubauten. Die Immobilienpreise sind hier relativ hoch, insbesondere in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof und den wichtigen Verkehrswegen. Wohnungen in dieser Gegend sind besonders bei Pendlern und jungen Familien beliebt.

Breslauer Str. und Umgebung: In dieser Region finden sich viele Reihenhäuser und ältere Einfamilienhäuser. Die Preise für Bestandsimmobilien in dieser Gegend sind im Vergleich zu anderen Gebieten moderat, was die Gegend für Käufer mit kleinem Budget attraktiv macht.

Stommeln und Sinnersdorf: Diese beiden Ortsteile bieten vor allem Einfamilienhäuser und größere Grundstücke. Sie sind bei Familien und Menschen, die mehr Platz suchen, beliebt. Die Preise in diesen Gebieten sind moderat bis hoch, abhängig von der Lage und dem Zustand der Immobilie.

Sankt-Maternus-Straße und Umgebung: Ein sehr gefragtes Viertel, insbesondere aufgrund seiner guten Lage und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Hier sind die Preise für Neubauten und Sanierungen tendenziell am höchsten.

5. Marktanalyse für 2024 und Ausblick

Marktentwicklung 2024: Die Immobilienpreise in Pulheim werden voraussichtlich auch 2024 moderat weiter steigen, aber in einem langsameren Tempo als in den letzten Jahren. Eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum in der Region Köln, gepaart mit einem begrenzten Angebot, wird weiterhin für Preisdruck sorgen. Besonders in den Randgebieten der Stadt sind noch Wachstumschancen zu erwarten.

Prognose für den Markt: Die Nachfrage nach Immobilien, insbesondere nach Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, wird in den kommenden Jahren stabil bleiben. Allerdings könnte die Entwicklung durch Faktoren wie höhere Zinsen, eine mögliche Wirtschaftskrise oder Veränderungen im Arbeitsmarkt beeinflusst werden. Kurzfristig wird jedoch eine Stagnation der Preissteigerungen erwartet, da sich die Märkte nach den Höhen der letzten Jahre etwas beruhigen.

6. Fazit

Pulheim hat sich in den letzten Jahren zu einem attraktiven Markt für Immobilienkäufer und -mieter entwickelt. Die Nähe zu Köln, eine gute Anbindung an das Verkehrsnetz und eine steigende Nachfrage nach Wohnraum haben zu einer positiven Marktentwicklung geführt. Wer in Pulheim investieren möchte, sollte sich auf einen stabilen, wenn auch nicht mehr übermäßig schnellen Preisanstieg einstellen. Der Immobilienmarkt bleibt insgesamt attraktiv, vor allem für Familien und Pendler, die in einer ruhigen Umgebung wohnen möchten, aber dennoch von der Nähe zur Kölner Innenstadt profitieren wollen.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Pulheim intensiv.

Hierzu werden im Rhein-Erft-Kreis eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Pulheim neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Pulheim zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Die Stadt Pulheim hat ihren Besuchern einige interessante Sehenswürdigkeiten zu bieten. Die Synagoge im Stadtteil Stommeln hat das Dritte Reich völlig intakt überstanden, weil das Gebäude bereits in den frühen 1930er Jahren nicht mehr als solche genutzt wurde. Heute ist das denkmalgeschützte ehemalige Gotteshaus ein Ort kultureller Veranstaltungen, vor allem Kunstausstellungen werden hier gezeigt. Die Abtei Brauweiler im gleichnamigen Stadtteil prägt das Bild vor allem mit der hochaufragenden romanischen Abteikirche St. Nikolaus, die auch als ein Wahrzeichen der Stadt gilt. In der ehemaligen Benediktinerabtei hat heute das Rheinische Landesamt für Denkmalpflege seinen Sitz. Die Geyener Junkerburg im Stadtteil Geyen ist eine Wasserburg aus dem 14. Jahrhundert. Die ältesten Teile der Pfarrkirche St. Kosmas und Damian gehen sogar bis auf das 10. Jahrhundert zurück. Weitere Sehenswürdigkeiten der Stadt sind die Stommelner Windmühle, das Alte Pulheimer Rathaus und die Barbarakapelle. Zu den interessanten Museen von Pulheim gehören die Holographiesammlung Lauk im Stadtteil Brauweiler und das Heimatkundliche Museum der Freiwilligen Feuerwehr des Stadtteils Stommeln. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler sorgt die Stadt mit vier Grundschulen, fünf Gemeinschaftsgrundschulen, einer Gemeinschaftshauptschule, einer Gesamtschule, einer Realschule und zwei Gymnasien. Eine Förderschule und eine Schule für Körperbehinderte runden das allgemeine Bildungsangebot von Pulheim ab. Darüber hinaus gibt es am Standort eine integrierte deutsch-italienische Gesamtschule des Erzbistums Köln. Studieren kann man hier am Campus Pulheim der privaten Fachhochschule des Mittelstandes.

Wirtschaft

Ursprünglich war der Standort Pulheim vorwiegend landwirtschaftlich geprägt. Das änderte sich in der Mitte des 20. Jahrhunderts, als Pulheim zunehmend als attraktiver Wohnstandort entdeckt wurde und ein wachsender Zuzug einsetzte. Während andere Städte im Kölner Umland eine rege industrielle Entwicklung zeigen, blieb diese in Pulheim jedoch weitgehend aus. Es gibt hier zwei Gewerbegebiete mit kleinen und mittleren Betrieben der verschiedensten Branchen. Im Gewerbegebiet Brauweiler spielt die Umspannanlage aus den 1920er Jahren eine zentrale Rolle für das deutsche und europäische Verbundnetz. Diese wird vom Unternehmen Amprion betrieben. Die Daimler AG unterhält in Pulheim sein Mercedes Benz Logistik-Center. Außerdem sind der Verpackungshersteller VG Nicolaus, der Kosmetikhersteller Maxim Markenprodukte und die Baustoffproduzenten Kann und BFP am Standort ansässig. Im Jahr 2014 war Pulheim unter den Städten im Kölner Umland eine derjenigen Kommunen mit der höchsten Kaufkraft. Allerdings spielt der Einzelhandel am Standort nur eine untergeordnete Rolle, so dass der größte Anteil nach außen abfloss.

Verkehrsanbindung

Die Stadt Pulheim liegt in unmittelbarer Nähe des Kölner Autobahnrings. Es bestehen Anschlussstellen an die Bundesautobahnen A1, A57 und A4, die zwar auf Kölner und Frechener Stadtgebiet, jedoch sehr nahe an der Stadtgrenze von Pulheim liegen. Die Stadt ist also hervorragend in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Darüber hinaus verläuft die Bundesstraße B59 durch das Stadtgebiet. Der Pulheimer Bahnhof liegt an der Schienenstrecke von Rheydt über Köln nach Ehrenfeld und verfügt über eine direkte Verbindung zum Kölner Hauptbahnhof. Die Züge dorthin verkehren halbstündlich, die Fahrtzeit beträgt rund 15 Minuten. Auch zum Flughafen Köln-Bonn gibt es eine direkte Schienenverbindung, die stündlich verkehrt. Dorthin beträgt die Fahrtzeit rund 30 Minuten. Anschlüsse zum Kölner S-Bahn-Netz sind jenseits der Stadtgrenze schnell zu erreichen. Ansonsten wird der öffentliche Nahverkehr in Pulheim mit den Kölner Stadtbussen abgedeckt.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!