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Als Immobiliengutachter bin ich in Herzogenrath mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Herzogenrath auch Mieten und Pachten.
Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Herzogenrath mit der Immobilienbewertung befasst.
Der Immobilienmarkt von Herzogenrath ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Herzogenrath benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.
Immobilienstandort Herzogenrath
Herzogenrath ist eine mittlere regionsangehörige Stadt in der Städteregion Aachen des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen. Die vom Bergbau geprägte Stadt liegt am Übergang der Eifel zum Rheinischen Schiefergebirge und der Niederrheinischen Tiefebene.
Herzogenrath gehört zum Nordkreis Aachen, das Stadtgebiet grenzt direkt an die Niederlande. Neben dem Hauptort gliedert sich die Stadt in die zwei weiteren Ortsteile Merkstein und Kohlscheid auf. Die erste urkundliche Erwähnung stammt aus dem Jahre 1104, dort wird Herzogenrath als Burgsiedlung der Grafen von Saffenberg genannt.
Der Immobilienmarkt in Herzogenrath
Herzogenrath ist eine Stadt im Westen Deutschlands, die im Bundesland Nordrhein-Westfalen liegt und zur Städteregion Aachen gehört. Die Stadt hat sich in den letzten Jahren zu einem attraktiven Wohnort entwickelt, sowohl für Pendler in die nahegelegene Stadt Aachen als auch für Familien und Senioren, die eine ruhige, aber gut angebundene Umgebung suchen.
Im folgenden Bericht werden die aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt von Herzogenrath zusammengefasst. Die Daten beruhen auf den neuesten verfügbaren Informationen und Statistiken.
1. Allgemeine Wirtschaftliche Lage und Demografie
Herzogenrath hat rund 47.000 Einwohner (Stand: 2023), mit einer leicht steigenden Tendenz, was vor allem auf die gute Lage und die wachsende Attraktivität als Wohnort zurückzuführen ist. Die Stadt profitiert von der Nähe zu Aachen, einem wichtigen wirtschaftlichen Zentrum, sowie zu den Niederlanden und Belgien.
Die Demografie zeigt einen Anstieg des Anteils an jungen Familien und gut ausgebildeten Pendlern. Viele Berufspendler, die in Aachen oder in den umliegenden Städten arbeiten, bevorzugen Herzogenrath als Wohnort aufgrund der ruhigen, naturnahen Lage und der guten Verkehrsanbindung.
2. Marktentwicklung und Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Herzogenrath zeigt in den letzten Jahren eine positive Entwicklung. Insbesondere die Preise für Wohnimmobilien sind in den letzten fünf Jahren deutlich gestiegen. Nach Angaben des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen (2023) sind die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Herzogenrath um etwa 15-20 % gestiegen, was den allgemeinen Trend im Umland von Aachen widerspiegelt.
Preisentwicklung (2023/2024)
Eigentumswohnungen:
Durchschnittspreis für Bestandswohnungen: 3.000 bis 3.500 EUR pro Quadratmeter
Neubauwohnungen: 3.500 bis 4.200 EUR pro Quadratmeter
Einfamilienhäuser:
Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser: 400.000 bis 600.000 EUR
Spitzenpreise für Neubauten: 700.000 bis 800.000 EUR für größere Häuser in bevorzugten Lagen
Mehrfamilienhäuser:
Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser liegen je nach Lage und Zustand zwischen 1.500.000 EUR und 3.000.000 EUR, wobei stark sanierungsbedürftige Objekte auch unter 1.500.000 EUR zu finden sind.
3. Nachfragesituation und Angebot
Die Nachfrage nach Wohnraum in Herzogenrath ist nach wie vor sehr hoch. Besonders im Bereich der Einfamilienhäuser gibt es einen kontinuierlichen Anstieg der Nachfrage, was die steigenden Preise erklärt. Die Gründe hierfür sind:
Gute Verkehrsanbindung: Herzogenrath liegt verkehrsgünstig zwischen Aachen und den Niederlanden. Besonders Pendler schätzen die gute Erreichbarkeit der Städte Aachen und Maastricht sowie die Anbindung an die Autobahnen A4 und A44.
Wachsende Stadt: Der demographische Wandel und die zunehmende Zahl von Neubauten in der Region fördern das Wachstum von Herzogenrath. Die Stadt wird für junge Familien und Rentner zunehmend attraktiver.
Das Angebot an Immobilien ist jedoch begrenzt. In den letzten Jahren wurde der Wohnungsbau vor allem durch die Schaffung von Neubauprojekten vorangetrieben. Dennoch sind die verfügbaren Grundstücke in attraktiven Lagen begrenzt, was zu einer verstärkten Nachfrage nach Bauland führt.
Baulandpreise: Der Preis für Bauland liegt zwischen 200 und 400 EUR pro Quadratmeter, je nach Lage und Erschließung.
4. Zukunftsperspektiven
Die Stadt Herzogenrath plant in den kommenden Jahren weitere städtebauliche Entwicklungen, um der wachsenden Nachfrage gerecht zu werden. Geplant sind unter anderem:
Neubaugebiete für Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser, besonders in den Randbereichen der Stadt, um den Bedarf an Wohnraum zu decken.
Förderung von nachhaltigem und energieeffizientem Bauen: Die Stadt setzt auf die Entwicklung von umweltfreundlichen, energieeffizienten Wohnkonzepten und fördert den Bau von Häusern, die den neuesten Standards entsprechen.
Zudem wird die Verbesserung der Verkehrsanbindung weiter vorangetrieben, insbesondere die Erweiterung der S-Bahn-Linie nach Aachen und die Verbesserung der Busverbindungen nach den benachbarten Städten und in die benachbarten Länder.
5. Mietmarkt
Der Mietmarkt in Herzogenrath zeigt ebenfalls eine stabile Entwicklung. Die Mieten sind in den letzten Jahren gestiegen, jedoch nicht so stark wie die Kaufpreise. Die Mieten in Herzogenrath variieren stark je nach Lage und Art der Immobilie.
Durchschnittliche Mieten:
Bestandswohnungen: zwischen 8 und 11 EUR pro Quadratmeter
Neubauwohnungen: zwischen 12 und 14 EUR pro Quadratmeter
Einfamilienhäuser zur Miete: monatliche Kaltmiete zwischen 1.200 und 2.000 EUR, je nach Größe und Lage
Die Nachfrage nach Mietobjekten ist insbesondere in den letzten Jahren gestiegen, da immer mehr junge Menschen und Berufspendler, die in Aachen arbeiten, in Herzogenrath wohnen möchten.
6. Fazit
Der Immobilienmarkt in Herzogenrath zeigt eine insgesamt positive Entwicklung. Die Region profitiert von einer stabilen Wirtschaft, einer attraktiven Lage und einer guten Verkehrsanbindung. Dies führt zu einer kontinuierlich steigenden Nachfrage nach Immobilien, sowohl zum Kauf als auch zur Miete.
Die Preise sind in den letzten Jahren gestiegen und dürften auch in den kommenden Jahren stabil bleiben, da die Stadt weiterhin für Pendler und junge Familien attraktiv bleibt. Das Angebot an Immobilien ist jedoch begrenzt, was zu einer wachsenden Nachfrage nach Bauland und Neubauten führt.
Investitionen in den Immobilienmarkt in Herzogenrath sind aufgrund der stabilen Marktentwicklung und der zunehmenden Nachfrage vielversprechend, vor allem in den Bereichen Neubau und Mietobjekte.
Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:
Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,
welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]
Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen
oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]
Betriebsaufgaben
Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]
Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer
wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]
Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur
oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Herzogenrath intensiv.
Hierzu werden im Kreis Städteregion Aachen eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Herzogenrath neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Herzogenrath zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen
Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]
Die Honorierung des Immobiliensachverständigen
Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]
Kultur und Bildung
Die Stadt Herzogenrath eignet sich für Touristen hervorragend als Ausgangspunkt für Wanderungen auf römischen Pfaden. Auch die Geschichte des Bergbaus der Region kann man hier noch heute hautnah erleben. Auf dem Herzoglimburgpfad kann man sich gebaute Zeitzeugen aus vielen Jahrhunderten erwandern. Die Hauptsehenswürdigkeit von Herzogenrath ist die Burg Rode. Sie ist auch der Gegenstand der ersten urkundlichen Erwähnung aus dem Jahre 1104. Heute stellt die Burg so etwas wie den kulturellen Mittelpunkt der Stadt dar, wo im Laufe des Jahres zahlreiche Veranstaltungen stattfinden. Außerdem kann man auf Burg Rode eine geschichtliche Ausstellung besichtigen. Dort erfährt man alles über die wechselvolle Geschichte des historischen Gebäudes. Sie war in der Vergangenheit nicht nur Zollburg und Verwaltungssitz, sondern diente auch als Gericht und Lazarett. Sogar das Rathaus der Stadt residierte einst auf Burg Rode. Die Ausstellungsräume befinden sich im Gewölbe der Burg. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler sorgt die Stadt Herzogenrath mit neun Grundschulen, zwei Gesamtschulen und einem Gymnasium. Die beiden Förderschulen am Ort runden das allgemeine Bildungsangebot ab.
Wirtschaft
Der Wirtschaftsstandort Herzogenrath liegt ganz in der Nähe von Lagerstätten hochreinen Quarzsands und kann daher auf eine lange Tradition der Glasherstellung zurückblicken. Die VEGLA Vereinigten Glaswerke heißen heute Saint-Gobain Glass Deutschland GmbH und sind noch immer am Standort aktiv. Über lange Zeit war die Stadt Herzogenrath wirtschaftlich durch den Bergbau geprägt. Aktuell findet ein Wandel hin zu modernen Technologien statt. Auf dem Gelände der Steinkohlengrube Laurweg im Ortsteil Kohlscheid wurde dazu der Technologiepark Herzogenrath aufgebaut, der es bereits in der gesamten Region zu Bekanntheit gebracht hat. Dort sitzt beispielsweise ein Werk der Firma Aixtron. Das Unternehmen ist führend in der Produktion von Maschinen zur Chipherstellung. Der Telekommunikationsausrüster Ericsson betreibt im Technologiepark Herzogenrath ein Forschungszentrum. Außerdem ist hier die Firma Cerobear ansässig. Das Unternehmen ist führend in der Herstellung von keramischen Wälzlagern. Diese befinden sich beispielsweise in den Turbopumpen der amerikanischen Space Shuttles.
Verkehrsanbindung
Die Stadt Herzogenrath ist über Zubringerstraßen an die Bundesautobahnen A4 und A44 angeschlossen. Der hiesige Bahnhof liegt an der Schienenstrecke von Aachen nach Mönchengladbach. Hier kann man mit der Rhein-Niers-Bahn über Krefeld nach Duisburg fahren. Der Wupper-Express verkehrt über Düsseldorf, Wuppertal und Hagen nach Dortmund. Der IC von Aachen nach Berlin hält ebenfalls am Bahnhof Herzogenrath. Außerdem verkehren Züge in Richtung Heerlen und nach Alsdorf. Der öffentliche Nahverkehr wird ansonsten mit Bussen bedient. Der nächstgelegene Flughafen ist Düsseldorf.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in der Region Aachen, in der Städteregion Aachen und in Herzogenrath
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechts befindlichen Kontaktformular oder per Telefon 0 22 61/ 28 80 24. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Herzogenrath eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!
