Immobiliensachverständiger für Schwelm

Als Immobiliengutachter bin ich in Schwelm mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Schwelm auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Schwelm mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Schwelm ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Schwelm benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Schwelm

Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Einwohner: 27.800 (Stand: 2014)

Schwelm ist die Kreisstadt im Ennepe-Ruhr-Kreis des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt zwischen dem Rheinland und Westfalen.

Die Stadt wird zum Ruhrgebiet gerechnet und befindet sich direkt an der Grenze zum Bergischen Land. Wuppertal grenzt im Südwesten direkt an das Stadtgebiet von Schwelm. Jenseits der südöstlichen Stadtgrenze erhebt sich das rechtsrheinische Schiefergebirge. Die Besiedlung des Stadtgebietes begann im 9. Jahrhundert mit einem Fronhof. Die erste urkundliche Erwähnung von Schwelm findet man im frühen 10. Jahrhundert.

Der Immobilienmarkt in Schwelm

Der Immobilienmarkt in Schwelm, einer Stadt im Westen Deutschlands, im Bundesland Nordrhein-Westfalen, weist einige interessante Merkmale auf. Schwelm liegt im Ennepe-Ruhr-Kreis und gehört zum Ruhrgebiet. Es ist sowohl durch seine ländliche Umgebung als auch durch die Nähe zu größeren städtischen Zentren wie Wuppertal, Dortmund und Düsseldorf attraktiv. Hier ist eine umfassende Analyse des Immobilienmarktes von Schwelm, basierend auf aktuellen Trends, Zahlen und Fakten.

1. Allgemeine Demografische und Wirtschaftliche Daten

Einwohnerzahl:
Schwelm hatte im Jahr 2023 etwa 29.000 Einwohner. Die Stadt hat in den letzten Jahren eine leichte Bevölkerungsstabilisierung erfahren, nachdem sie in den 1990er Jahren noch einen Rückgang verzeichnete.

Wirtschaftliche Struktur:
Schwelm ist vor allem durch den Mittelstand geprägt, mit einer Mischung aus kleinen und mittelständischen Unternehmen (KMUs). Die Stadt profitiert von der Nähe zum Ruhrgebiet und von einer guten Anbindung an größere Städte wie Wuppertal und Düsseldorf. Ein wichtiger Wirtschaftszweig in Schwelm ist der Dienstleistungssektor, insbesondere der Einzelhandel und lokale Handwerksbetriebe.

2. Immobilienmarkt: Allgemeine Entwicklung und Trends

Schwelm ist im Vergleich zu großen Städten des Ruhrgebiets wie Dortmund oder Essen eine eher ruhige, ländlich geprägte Stadt. Dennoch hat der Immobilienmarkt in den letzten Jahren eine positive Entwicklung genommen, und es lässt sich ein wachsender Trend zu suburbanem Wohnen beobachten. Besonders für Familien und Pendler, die in den umliegenden großen Städten arbeiten, ist Schwelm eine attraktive Option.

Preistrends:
Die Immobilienpreise in Schwelm sind in den letzten Jahren gestiegen, wenn auch weniger dramatisch als in den großen Metropolregionen. Schwelm gilt im Vergleich zu Städten wie Düsseldorf oder Köln als relativ erschwinglich. Dennoch haben insbesondere die letzten Jahre eine moderate Preissteigerung gezeigt, was teilweise auf die hohe Nachfrage nach Wohnraum im suburbanen Raum und die Nähe zu Ballungszentren zurückzuführen ist.

Marktsituation:
Der Immobilienmarkt in Schwelm ist durch eine gesunde Mischung aus Eigentum und Mietobjekten geprägt. Vor allem Einfamilienhäuser und Reihenhäuser sind gefragt, aber auch Eigentumswohnungen finden immer mehr Interessenten. Wohnungen im Bereich von 50 bis 100 Quadratmetern sind besonders nachgefragt.

3. Preise für Immobilien (2023)

a) Kaufpreise für Immobilien
Einfamilienhäuser:
Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Schwelm lagen im Jahr 2023 zwischen 250.000 und 400.000 Euro, abhängig von Lage, Größe und Zustand der Immobilie. In bevorzugten Wohnlagen und Neubaugebieten können die Preise auch höher liegen.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften:
Reihenhäuser und Doppelhaushälften sind beliebte Optionen für junge Familien. Der Preis liegt hier im Durchschnitt zwischen 200.000 und 300.000 Euro.

Eigentumswohnungen:
Die Preise für Eigentumswohnungen in Schwelm variieren stark je nach Lage und Ausstattung, aber im Durchschnitt lagen die Preise 2023 bei etwa 2.500 bis 3.200 Euro pro Quadratmeter. Besonders in zentralen Lagen oder in gut angebundenen Wohnvierteln sind die Quadratmeterpreise tendenziell höher.

b) Mietpreise
Kaltmieten:
Die Mietpreise in Schwelm sind im Vergleich zu städtischen Ballungsräumen relativ moderat. Die durchschnittliche Kaltmiete für eine 3-Zimmer-Wohnung lag im Jahr 2023 bei etwa 7 bis 9 Euro pro Quadratmeter. Für kleinere Wohnungen von etwa 50 Quadratmetern muss man mit einer Miete von ca. 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter rechnen, während größere Wohnungen bis 100 Quadratmeter in der Regel zwischen 7,50 und 9 Euro pro Quadratmeter kosten.

Nebenkosten:
Wie in vielen anderen Städten auch, kommen zu den Kaltmieten noch Nebenkosten wie Heizkosten, Wasser und Müllabfuhr, die im Durchschnitt etwa 2 bis 3 Euro pro Quadratmeter betragen.

4. Bautätigkeit und Neubauprojekte

Schwelm hat in den letzten Jahren eine steigende Bautätigkeit erlebt. Besonders Neubauten im Bereich Einfamilienhäuser und Reihenhäuser sind gefragt. Auch moderne Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen wurden in einigen Stadtteilen neu errichtet, vor allem in zentraler Lage und entlang der Hauptverkehrsachsen. Zu den wichtigsten Neubauprojekten der letzten Jahre gehören:

Baugebiet „Am Bach“:
Ein neues Wohngebiet, das mit modernen Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften entwickelt wurde, hat eine hohe Nachfrage bei jungen Familien und Pendlern.

Neubau von Mehrfamilienhäusern:
Im Stadtzentrum wurden in den letzten Jahren einige Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen und modernen Wohnungen zur Miete gebaut, die vor allem jüngere Paare und Singles ansprechen.

Die Stadtverwaltung hat in den letzten Jahren zudem verstärkt Anstrengungen unternommen, um den Wohnungsbau zu fördern und mehr Bauland zur Verfügung zu stellen, was den Markt in den kommenden Jahren weiter anheizen dürfte.

5. Lage und Infrastruktur

Schwelm ist verkehrstechnisch gut angebunden, was den Immobilienmarkt zusätzlich fördert:

Verkehrsanbindung:
Die Stadt ist über die Autobahnen A1 und A46 an das überregionale Straßennetz angeschlossen, was Pendlern zugutekommt, die in den großen Städten des Ruhrgebiets arbeiten. Auch die Nähe zu Wuppertal (ca. 15 km) und Dortmund (ca. 35 km) sorgt dafür, dass Schwelm als Standort für Pendler attraktiv bleibt.

Öffentliche Verkehrsmittel:
Schwelm ist gut an den öffentlichen Nahverkehr angeschlossen, mit mehreren Buslinien und einer Zugverbindung, die eine schnelle Anbindung an Wuppertal und andere Städte im Ruhrgebiet bieten.

Bildung und Freizeit:
Die Stadt hat eine gute Infrastruktur in Bezug auf Schulen und Kindergärten, was für junge Familien von Bedeutung ist. Zudem gibt es zahlreiche Freizeitmöglichkeiten, wie das nahegelegene Waldgebiet, Rad- und Wanderwege sowie Sporteinrichtungen, die das Leben in Schwelm besonders attraktiv machen.

6. Zukunftsperspektiven des Marktes

Die Perspektiven für den Immobilienmarkt in Schwelm sind positiv. Der Trend zum Wohnen im Grünen, verbunden mit der Nähe zu großen Städten, dürfte auch in den kommenden Jahren weiter anhalten. Es wird erwartet, dass die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern weiterhin stabil bleibt, während auch der Markt für Eigentumswohnungen und Mietwohnungen in zentralen Lagen wächst.

Darüber hinaus könnte der Ausbau der Infrastruktur, wie etwa Verbesserungen im öffentlichen Verkehr oder neue Gewerbegebiete, den Markt weiter beflügeln. Auch die Bemühungen der Stadt, mehr Wohnraum zu schaffen, könnten zu einer Entlastung des Marktes führen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Schwelm zeigt eine gesunde Mischung aus stabilen Preisen und wachsender Nachfrage, vor allem im Bereich von Einfamilienhäusern und Reihenhäusern. Schwelm bietet aufgrund seiner Lage und guten Anbindung an die umliegenden großen Städte eine attraktive Option für Pendler und Familien, die in einer ruhigeren Umgebung wohnen möchten. Trotz der moderaten Preissteigerungen bleibt Schwelm im Vergleich zu größeren Städten des Ruhrgebiets noch relativ erschwinglich, was die Stadt für Investoren und Eigennutzer gleichermaßen interessant macht.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Schwelm intensiv.

Hierzu werden im Ennepe-Ruhr-Kreis eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Schwelm neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Schwelm zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Die Stadt Schwelm hat ihren Besuchern fast 200 Bau- und Bodendenkmale zu bieten. Trotzdem es im 18. Jahrhundert mehrere Stadtbrände gab und in den 1970er Jahren zahlreiche historische Gebäude abgerissen wurden, kann man in der Altstadt noch einige alte Fachwerkhäuser entdecken. Auch einig denkmalgeschützte Bauten im Stile der Neorenaissance und der Gründerzeit gibt es dort noch zu sehen. Das Haus Martfeld ist ein Rittergut, das auf ein Wasserschloss aus dem frühen 14. Jahrhundert zurückgeht. Ganz in der Nähe befindet sich eine sehenswerte Grabkapelle. Eines der wenigen Gebäude, die die Brände des 18. Jahrhunderts unbeschadet überstanden haben, ist das klassizistische Rietz´sche Haus. Es diente früher der ehemaligen Brauerei Schwelm als Verwaltungsgebäude. Der Grundstein für die evangelische Christuskirche wurde im Jahre 1842 gelegt. Sie ist mit ihren 1.200 Sitzplätzen die zweitgrößte Kirche in ganz Westfalen. Das Schwelmer Heimatmuseum dokumentiert die Geschichte der Stadt von der Steinzeit bis zum 20. Jahrhundert mit über 1.000 Exponaten. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Stadt Schwelm vier Gemeinschaftsgrundschulen, eine katholische Bekenntnis-Grundschule, zwei Hauptschulen, eine Realschule und ein Gymnasium zur Verfügung. Die Förderschule am Ort vervollständigt das allgemeine Bildungsangebot.

Wirtschaft

Der Wirtschaftsstandort Schwelm stellt insgesamt mehr als 8.700 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze zur Verfügung. Die meisten davon entfallen auf den Gesundheits- und Sozialbereich. Einer der größten Arbeitgeber am Standort ist das Helios-Klinikum mit rund 750 Beschäftigten. Die Kreisverwaltung gibt rund 700 Menschen Arbeit. Ein wichtiger Arbeitgeber für die Stadt ist auch die Papierfabrik Erfurt & Sohn KG. Das Unternehmen hat einst die Raufasertapete erfunden. Heute ist es auf die Herstellung von überstreichbaren Wandbelägen spezialisiert und in diesem Bereich Weltmarktführer. Das Einzelhandelsunternehmen Aldi Nord betreibt in Schwelm eine seiner 35 Regionalgesellschaften und ein großes Zentrallager. Die ebenfalls am Standort ansässige Firma Comos Industry Solutions gehört zum Unternehmen Siemens Industry Software GmbH & Co KG. Der Kaufkraftindex lag in Schwelm im Jahre 2006 mit 109,6 über dem bundesdeutschen Durchschnittswert.

Verkehrsanbindung

Die Stadt Schwelm ist über die Bundesautobahn A1 in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Außerdem liegt das Autobahnkreuz Wuppertal-Nord direkt vor der Stadtgrenze und schafft eine Verbindung zu den weiteren Autobahnen A43 und A46. Darüber hinaus verlaufen die Bundesstraßen B7 und B483 durch das Stadtgebiet. Der Bahnhof Schwelm liegt an der Schienenstrecke von Wuppertal nach Hagen. Außerdem gibt es einen S-Bahn-Haltepunkt, wo die S-Bahn-Linie 8, der Wupper-Express, der Rhein-Münsterland-Express und der Maas-Wupper-Express verkehren. Der öffentliche Nahverkehr wird ansonsten mit Bussen bedient. Die nächstgelegenen Flughäfen befinden sich in Dortmund und Düsseldorf.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!