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Als Immobiliengutachter bin ich in Gangelt mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Gangelt auch Mieten und Pachten.
Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Gangelt mit der Immobilienbewertung befasst.
Der Immobilienmarkt von Gangelt ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Gangelt benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.
Immobilienstandort Gangelt
Die Gemeinde Gangelt gehört zum Kreis Heinsberg des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt unmittelbar an der Grenze zum niederländischen Nachbarland.
Geografisch befindet man sich hier im äußersten Westen Deutschlands und am nördlichen Rand des Rodebachtales. Der Gemeinde sieht man noch deutlich an, dass sie einst eine spätmittelalterliche, gut befestigte Kleinstadt war. Im Ortskern von Gangelt sind noch viele bauliche Zeugen dieser Zeit erhalten. Neben dem Rodebach fließt auch noch der Saeffeler Bach durch das Gemeindegebiet, bei beiden Gewässern handelt es sich um Zuflüsse der Maas. Gangelt wird umringt von den Städten und Gemeinden Waldfeucht, Selfkant, Sittard, Onderbanken, Übach-Palenberg, Geilenkirchen und der Kreisstadt Heinsberg. Die Gemeinde teilt sich in insgesamt 19 Ortsteile auf.
Der Immobilienmarkt in Gangelt
1. Einleitung
Gangelt ist eine Gemeinde im Westen von Nordrhein-Westfalen, gelegen im Kreis Heinsberg. Mit etwa 16.000 Einwohnern ist Gangelt eine eher ländlich geprägte Region, die durch ihre Nähe zur niederländischen Grenze sowie zur Stadt Aachen sowohl für Pendler als auch für Menschen, die ländliche Ruhe suchen, attraktiv ist. Der Immobilienmarkt von Gangelt zeichnet sich durch eine Mischung aus Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern, landwirtschaftlichen Immobilien und einer steigenden Nachfrage nach Neubauten aus.
2. Allgemeine Marktbedingungen
Der Immobilienmarkt in Gangelt ist im Vergleich zu größeren Städten wie Aachen oder Düsseldorf deutlich ruhiger, aber dennoch stabil. Die Preise sind in den letzten Jahren moderat gestiegen, wobei sich der Markt aufgrund der Nähe zu den benachbarten Großstädten positiv entwickelt hat.
2.1 Bevölkerungsentwicklung
Die Bevölkerungszahl von Gangelt hat sich in den letzten Jahren nur wenig verändert, sie bewegt sich jedoch im Wachstumstrend. Das geringe Bevölkerungswachstum hat einen stabilen Markt zur Folge, ohne dramatische Schwankungen in der Nachfrage.
Bevölkerung 2023: 16.238 (Quelle: Statistisches Landesamt NRW)
Prognose für 2025: 16.500 bis 16.800 (leichtes Wachstum erwartet)
2.2 Wirtschaftliche Lage
Die wirtschaftliche Situation in Gangelt ist durch eine Mischung aus Landwirtschaft, mittelständischen Unternehmen und einer zunehmenden Bedeutung des Dienstleistungssektors geprägt. Aufgrund der Lage an der Grenze zu den Niederlanden und der Nähe zu Aachen gibt es eine solide Anzahl an Pendlern, die die Nachfrage nach Wohnraum in der Region beeinflussen.
3. Immobilienpreise
Die Immobilienpreise in Gangelt sind insgesamt moderat, zeigen jedoch, ähnlich wie in vielen ländlichen Regionen, einen leichten Anstieg. Dies ist vor allem durch die zunehmende Attraktivität der Region für Käufer aus benachbarten städtischen Gebieten zu erklären.
3.1 Kaufpreise
Einzelne Immobilienpreise (2023):
Einfamilienhäuser: Der Preis für ein freistehendes Einfamilienhaus liegt im Durchschnitt bei 2.100 bis 2.500 EUR pro Quadratmeter (je nach Lage und Ausstattung).
Reihenhäuser: Der Preis für ein Reihenhaus liegt zwischen 1.800 und 2.300 EUR pro Quadratmeter.
Mehrfamilienhäuser: Die Preise für Mehrfamilienhäuser beginnen bei etwa 1.500 EUR pro Quadratmeter und können bis zu 2.500 EUR pro Quadratmeter steigen, abhängig von Lage und Zustand des Objekts.
Baulandpreise: Grundstücke für den Neubau eines Einfamilienhauses kosten im Durchschnitt 100 EUR bis 150 EUR pro Quadratmeter.
3.2 Mietpreise
Die Mietpreise sind ebenfalls im Vergleich zu Großstädten relativ niedrig, was Gangelt zu einem attraktiven Standort für Mieter macht.
Durchschnittliche Mietpreise (2023):
Wohnungen (80–100 m²): ca. 7 bis 9 EUR pro Quadratmeter.
Kleine Wohnungen (1–2 Zimmer): ca. 6 bis 8 EUR pro Quadratmeter.
Einzelne Häuser zur Miete: 8 bis 11 EUR pro Quadratmeter.
3.3 Preisentwicklung (2018–2023)
Die Preise für Immobilien in Gangelt sind in den letzten 5 Jahren stabil gestiegen, insbesondere bei freistehenden Einfamilienhäusern. Die jährliche Preissteigerung lag in diesem Zeitraum im Durchschnitt bei 4–5%.
2018–2023: Anstieg der Immobilienpreise um etwa 15–20%.
Prognose 2024–2026: Eine moderate Preissteigerung von etwa 3–4% pro Jahr wird erwartet.
4. Nachfragetrends
Die Nachfrage nach Immobilien in Gangelt wird zunehmend durch Pendler aus den benachbarten Städten wie Aachen und Mönchengladbach beeinflusst. Besonders Einfamilienhäuser und Baugrundstücke sind gefragt.
4.1 Beliebte Lagen
Zentrum von Gangelt: Immobilien im Zentrum sind besonders gefragt, da hier eine gute Anbindung an Verkehrsinfrastrukturen und Einrichtungen wie Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten besteht.
Dorfnahe Randgebiete: Auch die Randgebiete von Gangelt, die ländlicher gelegen sind, verzeichnen steigendes Interesse. Hier entstehen zunehmend Neubauprojekte, besonders in den Dörfern wie Hünshoven und Birgel.
4.2 Zielgruppen
Familien: Besonders junge Familien und Paare, die nach einem ruhigeren, aber dennoch gut angebundenen Wohnort suchen.
Pendler: Menschen, die in Aachen oder Mönchengladbach arbeiten und eine Wohnung oder ein Haus in einer ruhigeren Gegend suchen, aber trotzdem von der Nähe zu den Städten profitieren möchten.
Rentner und Senioren: Aufgrund der ländlichen Ruhe zieht Gangelt auch Senioren an, die sich eine ruhige und naturnahe Wohnsituation wünschen.
5. Bauprojekte und Neubauten
Die Entwicklung des Neubausektors in Gangelt zeigt ein steigendes Interesse an neuen Wohnprojekten. Viele Neubauten konzentrieren sich auf Einfamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser.
Aktuelle Neubauprojekte:
Neubau von Einfamilienhäusern in den Ortsteilen Gangelt und Hünshoven.
Bau von modernen Reihenhäusern und Doppelhaushälften in den Randgebieten der Gemeinde.
Kleine Mehrfamilienhäuser in zentralen Lagen, teilweise mit barrierefreien Wohnungen.
Zukünftige Bauprojekte: Ein Fokus liegt auf der Erweiterung von Baugebieten, insbesondere für junge Familien und Pendler. Es wird erwartet, dass in den nächsten Jahren weitere Neubauflächen erschlossen werden.
6. Infrastruktur und Anbindung
Gangelt profitiert von einer guten Verkehrsanbindung, sowohl innerhalb der Region als auch zu den benachbarten Städten.
Verkehrsanbindung: Gangelt ist durch die A52 mit Aachen und den Niederlanden gut erreichbar. Auch die Bundesstraßen B56 und B221 bieten eine schnelle Verbindung zu umliegenden Städten.
Öffentliche Verkehrsmittel: Der öffentliche Nahverkehr ist gut ausgebaut, mit Busverbindungen nach Heinsberg, Aachen und in die benachbarten Niederlande.
7. Zusammenfassung und Ausblick
Der Immobilienmarkt in Gangelt ist stabil und zeigt moderate Preissteigerungen. Aufgrund der zunehmenden Beliebtheit als Wohnort für Pendler und Familien sowie der Attraktivität für Neubauten wird auch in den kommenden Jahren mit einer stabilen Nachfrage gerechnet. Der Markt bleibt jedoch im Vergleich zu städtischen Gebieten relativ preiswert, was Gangelt zu einem attraktiven Ziel für Käufer und Mieter macht. Auch in Zukunft ist mit einem moderaten Anstieg der Immobilienpreise zu rechnen, insbesondere in zentralen Lagen und bei Neubauten.
8. Empfehlungen für Investoren
Investitionen in Neubauten: Insbesondere im Bereich Einfamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser bieten sich gute Investitionsmöglichkeiten.
Langfristige Investitionen: Angesichts der stabilen Marktlage und der wachsenden Nachfrage sollten langfristige Investitionen in Immobilien in Gangelt in Betracht gezogen werden.
Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:
Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,
welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]
Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen
oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]
Betriebsaufgaben
Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]
Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer
wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]
Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur
oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Gangelt intensiv.
Hierzu werden im Kreis Heinsberg eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Gangelt neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Gangelt zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen
Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]
Die Honorierung des Immobiliensachverständigen
Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]
Kultur und Bildung
Die Gemeinde Gangelt hat ihren Besuchern einige historisch und architektonisch interessante Gebäude zur Besichtigung anzubieten, die das Mittelalter wieder aufleben lassen. Dazu gehört die Ruine der Burg Gangelt, die in der Zeit um 1250 zur Stadtbefestigung erbaut wurde. Heute ist nur noch deren Bergfried erhalten, der früher als Wohnturm diente, die übrigen Gebäude wurden im Jahre 1791 abgerissen. Die denkmalgeschützte St. Maternus Kirche im Ortsteil Breberen wurde bis 1890 errichtet, im Zweiten Weltkrieg aber stark zerstört. In den 1950er Jahren wurden bei Grabungen die Reste einer dreischiffigen Holzkirche aus dem 8. Jahrhundert und ein Saalbau aus dem 9. Jahrhundert gefunden. Beide gelten als Vorgängerbauten der heute wieder aufgebauten Kirche. Im gleichen Ortsteil steht das ehemalige Rittergurt Haus Altenburg. Es wurde einst anstelle einer Motte erbaut und im Jahre 1330 erstmals urkundlich erwähnt. Außerdem sehenswert in der Gemeinde Gangelt sind die verbliebenen Stadttore und Teile der historischen Stadtmauer, die mittelalterliche Kirche St. Nikolaus, die Etzenrather Mühle, die Brommler Mühle, die Dahlmühle und einige Motten des frühen Mittelalters. Außerdem verläuft hier eine Teilstrecke der berühmten Selfkantbahn, einer historischen Museumsbahn. Im Ortsteil Birgden kann man zudem ein Feuerwehrmuseum besichtigen. Die Museumsmühle Breberen ist eine mehr als 150 Jahre alte Turmwindmühle, die auch heute noch voll funktionstüchtig ist. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Gemeinde Gangelt zwei Grundschulen, eine Gemeinschaftshauptschule und eine Realschule zur Verfügung. Ergänzt wird das allgemeine Bildungsangebot noch durch eine Förderschule im Hauptort.
Wirtschaft
In der Gemeinde Gangelt sind einige kleinere und mittelständische Unternehmen ansässig. Dazu gehören beispielsweise die Fensterbaufirma Leo Nybelen GmbH & Co KG, die Fensterbaufirma Egen, der Sand- und Kiesgrubenbetreiber Franz Davids und die Firma Wickey GmbH & Co KG.
Verkehrsanbindung
Die Gemeinde Gangelt verfügt über keine Anschlussstelle zu einer Bundesautobahn. Jedoch verläuft die Bundesstraße B56 durch das Gemeindegebiet, so dass Gangelt in das überregionale Straßennetz eingebunden ist. Außer dem musealen Bahnverkehr der Selfkantbahn gibt es in der Gemeinde keine Schienenverbindungen. Der öffentliche Nahverkehr wird daher ausschließlich mit Bussen bedient. Die nächstgelegenen internationalen Flughäfen sind Düsseldorf und Köln/Bonn.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in der Region Aachen, im Kreis Heinsberg und in Gangelt
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechts befindlichen Kontaktformular oder per Telefon 0 22 61/ 28 80 24. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Gangelt eröffnen kann.

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!