Immobiliensachverständiger für Neukirchen-Vluyn

Als Immobiliengutachter bin ich in Neukirchen-Vluyn mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Neukirchen-Vluyn auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Neukirchen-Vluyn mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Neukirchen-Vluyn ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Neukirchen-Vluyn benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Neukirchen-Vluyn

Die Stadt Neukirchen-Vluyn gehört zum Kreis Wesel des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt im westlichen Ruhrgebiet. Geografisch befindet man sich hier in der niederrheinischen Tiefebene.

Neukirchen-Vluyn liegt zwischen dem Rhein im Osten und dem Niederrheinischen Höhenzug im Westen, der aus einigen Moränenhügeln besteht. Die Stadt Moers liegt etwa fünf Kilometer im Osten. Neukirchen-Vluyn gliedert sich in insgesamt vier Stadtteile auf. Sie heißen Neukirchen, Niep, Vluynbusch und Vluyn. Die Bevölkerung der Stadt ist seit Ende der 1990er Jahre durch eine leicht rückläufige Entwicklung gekennzeichnet. Im Jahr 1998 lebten hier 28.300 Menschen, 2009 gab es in Neukirchen-Vluyn nur noch 27.627 Einwohner. Der letzte Stand aus dem Jahr 2013 bestätigt mit der Zahl 26.846 noch einmal den allmählichen Abwärtstrend.

Der Immobilienmarkt in Neukirchen-Vluyn

1. Einleitung

Neukirchen-Vluyn ist eine mittelgroße Stadt im Kreis Wesel im Westen von Nordrhein-Westfalen. Die Stadt zeichnet sich durch ihre Mischung aus ländlichem Charme und der Nähe zu größeren Städten wie Duisburg und Düsseldorf aus. Dies macht Neukirchen-Vluyn sowohl für Pendler als auch für Familien und Senioren zu einem attraktiven Wohnort. Der Immobilienmarkt ist stark von der regionalen Wirtschaft, der demografischen Entwicklung und den infrastrukturellen Gegebenheiten geprägt.

2. Demografie und Bevölkerungsentwicklung

Die Stadt hat eine Bevölkerung von ca. 20.000 bis 21.000 Einwohnern (Stand 2023). Die demografische Entwicklung zeigt einen moderaten Anstieg der Bevölkerung aufgrund der Attraktivität des Standortes sowie der guten Anbindung an das Ruhrgebiet und die benachbarten Großstädte. Die Bevölkerung in Neukirchen-Vluyn ist relativ stabil, wobei ein Trend zur Vergrößerung von Haushalten und einer zunehmenden Zahl an Einpersonenhaushalten zu beobachten ist.

Einwohnerzahl: ca. 21.000 (2023)
Altersstruktur: Der Großteil der Bevölkerung ist zwischen 30 und 60 Jahren alt. Auch der Anteil an älteren Menschen wächst, was den Bedarf an barrierefreien und altersgerechten Wohnformen steigert.

3. Wirtschaftliche Lage und Infrastruktur

Neukirchen-Vluyn profitiert von einer guten Anbindung an die A42 und A57 sowie von der Nähe zu den Großstädten Duisburg (ca. 15 km entfernt) und Düsseldorf (ca. 30 km entfernt). Diese Lage begünstigt vor allem Pendler, die in den Städten arbeiten und in Neukirchen-Vluyn wohnen möchten.

Wirtschaft: Die Stadt selbst hat eine gemischte Wirtschaft mit einem Fokus auf lokale Handwerksbetriebe, Dienstleistungsunternehmen und Einzelhandel. Sie profitiert außerdem von ihrer Nähe zu industriellen und wirtschaftlichen Zentren im Ruhrgebiet.

Verkehrsanbindung: Gute Anbindung an das Autobahnnetz und die öffentlichen Verkehrsmittel (Zugverbindungen nach Duisburg, Düsseldorf und Essen).

4. Immobilienmarkt und Preistrends

Der Immobilienmarkt in Neukirchen-Vluyn ist im Vergleich zu größeren Städten im Ruhrgebiet eher ruhig, aber dennoch wächst das Interesse aufgrund der genannten Faktoren. Es gibt eine zunehmende Nachfrage nach sowohl Miet- als auch Kaufimmobilien.

a. Kaufpreise für Wohnungen und Häuser (2023)
Die Preise auf dem Immobilienmarkt sind in den letzten Jahren stetig gestiegen. Es ist jedoch zu beobachten, dass sie im Vergleich zu benachbarten Städten wie Duisburg oder Düsseldorf moderat geblieben sind.

Einfamilienhäuser:

Der Kaufpreis für Einfamilienhäuser liegt im Jahr 2023 im Durchschnitt bei etwa 2.800 bis 3.200 EUR pro Quadratmeter.
In begehrteren Lagen und Neubaugebieten können die Preise auch auf bis zu 3.500 EUR pro Quadratmeter steigen.
Mehrfamilienhäuser:

Für Mehrfamilienhäuser variiert der Preis je nach Zustand und Lage, liegt aber zwischen 1.800 EUR und 2.500 EUR pro Quadratmeter.
Wohnungen:

Eigentumswohnungen kosten im Durchschnitt zwischen 2.200 EUR und 2.700 EUR pro Quadratmeter.
Neubauten oder modernisierte Wohnungen können bis zu 3.000 EUR pro Quadratmeter erreichen.

b. Mietpreise (2023)
Die Mietpreise in Neukirchen-Vluyn sind im Vergleich zu städtischen Gebieten moderat. Auch hier gab es in den letzten Jahren eine leichte Steigerung.

Mietpreise für Wohnungen (monatlich):
1-Zimmer-Wohnungen: ca. 7,50 bis 9,00 EUR pro Quadratmeter.
2- bis 3-Zimmer-Wohnungen: ca. 6,50 bis 8,50 EUR pro Quadratmeter.
4-Zimmer-Wohnungen: ca. 6,00 bis 7,50 EUR pro Quadratmeter.
Mietpreise für Häuser:
Die Mieten für Einfamilienhäuser liegen bei etwa 1.000 bis 1.400 EUR monatlich für eine durchschnittliche Größe von 120 bis 160 m².

c. Trends und Marktentwicklungen
Steigende Nachfrage nach Neubauten: Besonders in den letzten Jahren ist ein Anstieg der Neubautätigkeiten zu verzeichnen. Der Markt für Neubauwohnungen und -häuser wächst, da die Stadt mehr moderne und barrierefreie Wohnungen anbietet.

Fokus auf hochwertige Ausstattung: Käufer und Mieter legen immer mehr Wert auf moderne Ausstattung, Energieeffizienz (insbesondere im Hinblick auf die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden) und einen hohen Wohnkomfort.

Verstärkter Trend zur Ansiedlung von Familien: Aufgrund der ländlichen Umgebung und der günstigen Preise zieht Neukirchen-Vluyn immer mehr junge Familien an. Auch die Nähe zu Schulen und Kindergärten ist ein Pluspunkt.

5. Bauprojekte und Entwicklungen

Neubauprojekte: In den letzten Jahren gab es mehrere größere Neubauprojekte in Neukirchen-Vluyn, sowohl im Bereich der Einfamilienhäuser als auch der Mehrfamilienhäuser. Besonders hervorzuheben sind Projekte im Bereich des bezahlbaren Wohnraums sowie nachhaltige Bauprojekte, die die Energieeffizienz steigern.

Renovierungen und Sanierungen: Viele Bestandsgebäude werden auf den neuesten Stand gebracht, insbesondere im Bereich der Altbauwohnungen und -häuser. Dies führt zu einer Steigerung der Immobilienwerte.

6. Marktzugang und Investitionen

Für Investoren bietet Neukirchen-Vluyn aufgrund der moderaten Preise und der guten Entwicklungsperspektiven interessante Chancen. Besonders Mehrfamilienhäuser und Neubauprojekte sind gefragt. Auch der Markt für Mietwohnungen ist vielversprechend, da die Stadt weiterhin als attraktiv für Pendler und Familien gilt.

Mietrenditen: Die Mietrenditen liegen im Bereich von 4,5 % bis 5,5 % für gut vermietete Immobilien.

Kapitalgewinne: Immobilienbesitzer konnten in den letzten Jahren von einer stetigen Wertsteigerung profitieren, was Neukirchen-Vluyn zu einem attraktiven Investitionsstandort macht.

7. Fazit und Ausblick

Der Immobilienmarkt in Neukirchen-Vluyn ist insgesamt positiv und von einer moderaten, aber kontinuierlichen Wertsteigerung geprägt. Besonders die Nähe zu größeren Städten, die gute Infrastruktur und das zunehmende Interesse von Familien und Pendlern sorgen für eine stabile Nachfrage. Der Markt für sowohl Miet- als auch Kaufimmobilien wird in den kommenden Jahren weiter wachsen, wobei der Fokus verstärkt auf Neubauten und modernisierten Bestandsimmobilien liegt.

Quellen

Immobilienscout24, Immowelt: Marktanalysen und Preistrends.
Stadt Neukirchen-Vluyn, Kreis Wesel: Bevölkerungs- und Wirtschaftsdaten.
Der Markt zeigt eine gesunde Dynamik, und Neukirchen-Vluyn wird auch in den kommenden Jahren eine attraktive Option für Käufer und Mieter im westlichen Ruhrgebiet bleiben.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Neukirchen-Vluyn intensiv.

Hierzu werden im Kreis Wesel eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Neukirchen-Vluyn neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Neukirchen-Vluyn zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Die Stadt Neukirchen-Vluyn hat ihren Besuchern einige historisch und architektonisch interessante Bauwerke zur Besichtigung anzubieten. Darunter sind vor allem Kirchen und die regional typischen Windmühlen. Das ortsgeschichtliche Museum in der Kulturhalle informiert über Neukirchen-Vluyn und seine Geschichte, außerdem gibt es im Rathaus ein Archiv als Informationsquelle. Sehenswert ist die Dorfkirche in Neukirchen aus dem 13. Jahrhundert. Das Schloss Bloemersheim stammt aus dem 16. Jahrhundert, das Wasserschloss stellt eine der beeindruckendsten Anlagen im Kreis dar. Leider ist es nur von außen zu besichtigen, mit Ausnahme von einigen kulturellen Veranstaltungen. Die historische Windmühle Dong wurde im 19. Jahrhundert erbaut. Ebenso die Dorfkirche im Ortsteil Vluyn. Für die allgemeine Bildung ihrer Schülersorgt die Stadt Neukirchen-Vluyn mit vier Grundschulen, einer Hauptschule, einer Realschule und einem Gymnasium. Die zwei Förderschulen am Ort ergänzen das allgemeine Bildungsangebot.

Wirtschaft

Nachdem im Jahre 1854 in Neukirchen-Vluyn bei Bohrungen erstmals Kohleflöze nachgewiesen wurden, hielt alsbald der Bergbau Einzug. Der Steinkohlebergbau beherrschte fortan die hiesige Wirtschaft und veränderte auch andere Aspekte der Region maßgeblich. Betroffen vom prägenden Einfluss des Bergbaus waren die Bevölkerungszahlen, die Beschäftigungssituation und nicht zuletzt auch die Siedlungsstruktur. Im Jahr 2001 nahm die Dominanz dieses Wirtschaftszweigs mit der Schließung der Zeche Niederburg ein Ende. An deren Stelle ist mittlerweile ein neues Gewerbegebiet entstanden. Heute prägen die Sparten Handwerk, Handel, Klimatechnik, Gastronomie, Dienstleistungen, Maschinenbau, Verfahrenstechnik, Textilindustrie, Computer und Druckindustrie den Standort Neukirchen-Vluyn. Der größte Arbeitgeber in der Stadt ist der Erziehungsverein. Der zweitgrößte Arbeitgeber ist die weltweit agierende TROX Group. Das Unternehmen ist führend in der Herstellung, Entwicklung und Vermarktung von Systemen und Komponenten zur Raumbelüftung und –klimatisierung. Im Jahr 2008 erzielte die in Neukirchen-Vluyn ansässige Firma nach eigenen Angaben einen Jahresumsatz von über 380 Millionen Euro.

Verkehrsanbindung

Die Stadt Neukirchen-Vluyn ist durch zwei Bundesautobahnen in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Es bestehen Anschlussstellen zur A40 von Venlo nach Dortmund und zur A57 von Nimwegen nach Köln. Darüber hinaus verläuft die Bundesstraße B60 durch das Stadtgebiet. Der Schienenverkehr findet in Neukirchen-Vluyn nach der Schließung der Zeche Niederberg nur noch sehr eingeschränkt statt. Der öffentliche Nahverkehr wird mit Bussen bedient. Darunter sind auch Schnellbusse in die Städte Duisburg, Rheurdt, Moers und Rheinhausen. Der nächstgelegene internationale Flughafen ist Düsseldorf.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!