Immobiliensachverständiger für Wermelskirchen

Als Immobiliengutachter bin ich in Wermelskirchen mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Wermelskirchen auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Wermelskirchen mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Wermelskirchen ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Wermelskirchen benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Wermelskirchen

Wermelskirchen ist eine Stadt im Rheinisch-Bergischen Kreis des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen. Teile des Stadtgebiets gehören zum Naturpark Bergisches Land.

Wermelskirchen liegt strategisch äußerst günstig, die Metropolen Köln und Düsseldorf sind nur 35 und 45 Kilometer entfernt. Die Stadt profitiert von dieser verkehrsgünstigen Lage, hat aber andererseits viel Natur zu bieten. Dieser Gegensatz macht den besonderen Reiz von Wermelskirchen aus. Stark besiedelte Höhenrücken wechseln sich mit kaum bewohnten Tälern und ausgedehnten Waldgebieten ab. Dieser Umstand ist sicher mit ein Grund dafür, dass sich die Bevölkerung der Stadt schon seit den 1970er Jahren relativ stabil entwickelt. Leichte Steigerungen wechseln sich mit geringen Einbrüchen ab. Seit den 1990er Jahren zeichnet sich jedoch ein minimaler, aber kontinuierlicher Trend nach unten ab. Während im Jahr 1995 noch 37.123 Menschen in Wermelskirchen lebten, gab es 2005 nur noch 36.588 Bürger. Bis 2010 hatte sich die Einwohnerzahl noch weiter auf 35.611 verringert und der letzte Stand von 2013 zeigt einen weiteren Rückgang.

Der Immobilienmarkt in Wermelskirchen

1. Einleitung

Wermelskirchen ist eine mittelgroße Stadt im Bergischen Land, die im südlichen Nordrhein-Westfalen liegt und zum Rheinisch-Bergischen Kreis gehört. Die Stadt ist bekannt für ihre naturnahe Lage, die gute Anbindung an die Städte Köln und Düsseldorf sowie eine hohe Lebensqualität. In den letzten Jahren hat Wermelskirchen ein wachsendes Interesse von Investoren und Immobilienkäufern erfahren. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Trends und Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt von Wermelskirchen.

2. Demographische Daten und Stadtentwicklung

Wermelskirchen hat rund 35.000 Einwohner (Stand 2023), wobei die Bevölkerung in den letzten Jahren einen leichten Anstieg verzeichnet hat. Die Stadt ist vor allem bei Familien, Pendlern und älteren Menschen beliebt. Der demographische Wandel zeigt sich durch einen zunehmenden Anteil an älteren Menschen und einem gleichzeitig wachsenden Anteil an jungen Familien, die die Region aufgrund der Nähe zu größeren Städten und der guten Lebensqualität wählen.

Die Stadt hat in den letzten Jahren in die Verbesserung der Infrastruktur und den Ausbau von Wohngebieten investiert, was zu einer Steigerung der Attraktivität des Marktes beigetragen hat.

3. Marktsegmente und Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Wermelskirchen ist vielfältig und umfasst sowohl den Markt für Einfamilienhäuser als auch für Mehrfamilienhäuser und Mietwohnungen. Die Preise auf dem Immobilienmarkt sind im Vergleich zu größeren Städten wie Köln oder Düsseldorf deutlich günstiger, was die Region für Käufer und Investoren attraktiv macht.

a) Einfamilienhäuser:

Preisentwicklung: Der Kaufpreis für Einfamilienhäuser ist in den letzten Jahren moderat gestiegen. Während im Jahr 2020 der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 1.800 Euro lag, liegt er 2023 bei rund 2.100 Euro pro Quadratmeter.
Preisspanne: Je nach Lage und Ausstattung schwankt der Preis für Einfamilienhäuser zwischen 250.000 Euro und 500.000 Euro. In gehobenen Lagen und mit exklusiver Ausstattung können Preise bis zu 700.000 Euro erreicht werden.
Lage: Beliebte Wohnlagen sind das Zentrum von Wermelskirchen sowie die umliegenden Ortsteile wie Dabringhausen und Osenbach, die durch ihre Nähe zum Wald und eine ruhige Wohngegend punkten.

b) Eigentumswohnungen:

Preisentwicklung: Der Preis für Eigentumswohnungen hat ebenfalls einen Anstieg erlebt. 2020 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 2.000 Euro, während er 2023 auf rund 2.400 Euro gestiegen ist.
Preisspanne: Die Preise für Eigentumswohnungen in Wermelskirchen liegen zwischen 150.000 Euro und 350.000 Euro, je nach Lage, Größe und Ausstattung.
Beliebte Lagen: In der Innenstadt und in Nähe von öffentlichen Verkehrsanbindungen sind Eigentumswohnungen besonders gefragt. Die Nachfrage nach kleineren Wohnungen (1-3 Zimmer) ist besonders hoch, da diese auch von Pendlern geschätzt werden.

c) Mietwohnungen:

Mietpreise: Die Mietpreise für Wohnungen in Wermelskirchen sind im regionalen Vergleich moderat. Der durchschnittliche Mietpreis für eine Wohnung beträgt etwa 7,50 Euro bis 9,50 Euro pro Quadratmeter.
Preisentwicklung: In den letzten Jahren gab es einen leichten Anstieg der Mietpreise um etwa 5-7% jährlich, was vor allem durch die gestiegene Nachfrage und die zunehmende Urbanisierung begünstigt wurde.
Lage: Besonders beliebte Mietlagen sind die Innenstadt und die Ortsteile wie Wermelskirchen-Mitte, Osenbach und Hämmern.

4. Entwicklungen und Trends

a) Nachfrage nach Neubauten: Die Nachfrage nach Neubauten in Wermelskirchen ist weiterhin hoch. Vor allem Einfamilienhäuser und moderne Reihenhäuser sind gefragt, da immer mehr Familien und Investoren in der Region nach neuen, gut ausgestatteten Immobilien suchen. In den letzten Jahren gab es mehrere Neubauprojekte, insbesondere im Westen und Süden der Stadt, die durch moderne Architektur und nachhaltige Bauweise überzeugen.

b) Verdichtung in zentralen Lagen: In den letzten Jahren hat die Stadt begonnen, die vorhandenen Wohnflächen in den zentralen Lagen durch den Bau von Mehrfamilienhäusern und größeren Wohnanlagen zu verdichten. Besonders die Gebiete in unmittelbarer Nähe zur Innenstadt und zu Verkehrsanbindungen werden weiter ausgebaut.

c) Digitalisierung und Smart Homes: Der Trend zu Smart Homes und modernen Technologien ist auch in Wermelskirchen angekommen. Immer mehr Neubauten und renovierte Immobilien bieten Ausstattungselemente wie Smart-Home-Systeme, die eine Steuerung von Heizung, Beleuchtung und Sicherheitstechnik ermöglichen. Dies trägt zur Attraktivität von Neubauten und renovierten Bestandsimmobilien bei.

d) Nachhaltigkeit: Nachhaltigkeit und energieeffizientes Bauen gewinnen auch in Wermelskirchen zunehmend an Bedeutung. Der Einsatz von Solarenergie, Wärmepumpen und energiesparenden Baustoffen wird immer häufiger nachgefragt. Käufer und Mieter legen zunehmend Wert auf umweltfreundliche und kostensparende Energiekonzepte.

5. Mietspiegel und Renditeerwartungen

Mietspiegel: Laut dem aktuellen Mietspiegel von Wermelskirchen liegen die Kaltmieten für Wohnungen bei etwa 6,50 bis 9,50 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage und Ausstattung. In gehobenen Lagen kann der Mietpreis sogar bis zu 11 Euro pro Quadratmeter betragen.
Renditeerwartungen: Die Renditeerwartungen für Immobilieninvestoren liegen in Wermelskirchen derzeit bei etwa 3,5% bis 4,5% jährlich. Die Renditen variieren je nach Lage, Art der Immobilie und der Ausstattung. Die stabilen Mietpreise und das moderate Preisniveau machen Wermelskirchen zu einem attraktiven Markt für Investoren, die auf der Suche nach stabilen und sicheren Renditen sind.

6. Marktprognosen und Ausblick

Der Immobilienmarkt in Wermelskirchen wird auch in den kommenden Jahren voraussichtlich stabil bleiben, mit moderaten Preissteigerungen und einer weiterhin hohen Nachfrage nach Wohnraum. Die zunehmende Urbanisierung und die Nähe zu Köln und Düsseldorf werden weiterhin positive Impulse für die Entwicklung des Marktes geben.

Einfamilienhäuser und Neubauten: Es wird erwartet, dass der Markt für Einfamilienhäuser und Neubauten in den nächsten Jahren weiter wächst. Insbesondere in den südlichen und westlichen Randgebieten von Wermelskirchen, wo noch Bauland vorhanden ist, wird mit einer anhaltend starken Nachfrage gerechnet.
Mietwohnungen: Der Markt für Mietwohnungen wird ebenfalls weiterhin stabil bleiben, mit einem leichten Anstieg der Mietpreise. Die Nachfrage nach modernen, gut ausgestatteten Wohnungen wird in den kommenden Jahren voraussichtlich zunehmen, da immer mehr junge Familien und Pendler die Region bevorzugen.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Wermelskirchen ist aktuell durch eine stabile Preisentwicklung, eine wachsende Nachfrage und eine hohe Attraktivität für Käufer und Investoren gekennzeichnet. Besonders die Nähe zu großen Städten wie Köln und Düsseldorf, die gute Infrastruktur und die naturnahe Lage machen Wermelskirchen zu einem attraktiven Ziel für Immobilienkäufer und Mieter. Die Entwicklung des Marktes wird auch in den kommenden Jahren stabil bleiben, wobei ein moderater Anstieg der Preise und Mieten zu erwarten ist. Für Investoren bietet Wermelskirchen weiterhin interessante Chancen, vor allem im Bereich von Neubauten und Renditeobjekten.

Quellen:
Statistisches Bundesamt
Immobilienportale und Marktanalysen (z.B. Immowelt, ImmoScout24)
Mietspiegel Wermelskirchen (Stand 2023)
Stadt Wermelskirchen, Amt für Stadtentwicklung

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Wermelskirchen intensiv.

Hierzu werden im Rheinisch-Bergischen Kreis eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Wermelskirchen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Wermelskirchen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Eine der wichtigsten Sehenswürdigkeiten von Wermelskirchen ist die evangelische Stadtkirche am Markt. Ihre Hauptattraktion ist der romanische Turm aus dem 12. Jahrhundert. Zur Adventszeit kann man in Wermelskirchen einen der größten lebendigen Weihnachtsbäume von ganz Europa bewundern. Dann wird der im Jahre 1870 gepflanzte Mammutbaum der Stadt weihnachtlich geschmückt. Das Stadtbild von Wermelskirchen wird maßgeblich von seinen denkmalgeschützten Fachwerkhäusern geprägt. Ganz in der Nähe der Stadtkirche steht beispielsweise das Häuserensemble ‚Am Markt‘. Das älteste Fachwerkhaus steht im Stadtteil Dhünn-Haarhausen, dort konnte man einige Eichenbalken auf das Jahr 1560 zurückdatieren. Nur wenig jünger ist ein Fachwerkhaus in Dhünn-Krähenbach, dessen Eichenbalken bis auf das Jahr 1583 zurückgehen. Der Stadtteil Dabringhausen-Großeledder hat ein Barockhaus von 1777 zu bieten. Den Schülern von Wermelskirchen stehen fünf Grundschulen, eine Hauptschule, eine Realschule und ein Gymnasium zur Verfügung. Eine Sekundarschule und eine Förderschule runden das allgemeine Bildungsangebot der Stadt ab.

Wirtschaft

Traditionell war der Wirtschaftsstandort Wermelskirchen ein weltweit bekanntes Zentrum der Schuhfabrikation. Diese Tradition gehört jedoch der Vergangenheit an, heute wird die Stadt wirtschaftlich von der Metallbranche dominiert. Wichtige Arbeitgeber im Bereich der Metallverarbeitung sind Tente Rollen, Rhombus Rollen Holding GmbH, Alfotec GmbH Fördertechnik, Interroll, Steinco, Steintex und HaRo Fördertechnik. Am Standort werden vorwiegend Räder und Rollen, aber auch Schrauben und Bolzen hergestellt. Außerdem spielen der Maschinenbau und der Werkzeugbau eine Rolle. Der größte Arbeitgeber am Platz ist die Baumarktkette Obi, die in Wermelskirchen ihren Firmensitz betreibt. Ansonsten wird die Stadt wirtschaftlich durch kleinere und mittlere Unternehmen geprägt. Insgesamt gibt es am Standort 2.500 solcher Firmen. Die meisten davon sind schon lange hier ansässig und haben eine lange Familientradition, die bis in die zweite und dritte Generation reicht. Im neuen Gewerbegebiet haben sich aber auch einige neue und innovative Unternehmen angesiedelt, hier sind unter anderem die Branchen EDV, Lasertechnik, Logistik und Medizintechnik vertreten.

Verkehrsanbindung

Durch die Bundesautobahn A1 ist Wermelskirchen mit dem deutschen Fernstraßennetz und den umliegenden Metropolen verbunden. Zudem verläuft die Bundesstraße B51 durch das Stadtgebiet. Der Bahnhof von Wermelskirchen wurde bereits im Jahr 1983 still gelegt. Über Buslinien sind die Bürger unter anderem mit den Städten Remscheid, Leverkusen, Köln und Burscheid verbunden. Die nächstgelegenen Flughäfen sind Köln/Bonn und Düsseldorf.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!