Immobiliensachverständiger für Ratingen

Als Immobiliengutachter bin ich in Ratingen mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Ratingen auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Ratingen mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Ratingen ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Ratingen benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Ratingen

Ratingen gehört zum Kreis Mettmann des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und grenzt unmittelbar an die Landeshauptstadt Düsseldorf.

Geografisch liegt die Stadt auf einer der Rheinterrassen des Bergischen Landes, beziehungsweise dessen nordwestlichen Vorlandes. Die jetzt noch bevölkerungsreichste Stadt des Kreises verliert seit den 2000er Jahren sukzessive an Einwohnern. Im Jahr 2007 lebten noch 93.452 Menschen in Ratingen, ein Jahr später gab es hier nur noch 92.780 Bürger. Das Jahr 2009 brachte eine weitere Verringerung auf 92.271 Einwohner mit sich, bis 2010 war die Zahl dann auf 91.598 abgefallen. Im Jahr 2011 gab es sogar nur noch 86.967 Ratinger und der letzte Stand aus dem Jahr 2013 bestätigt mit der Zahl 86.388 noch einmal den negativen Trend.

Der Immobilienmarkt in Ratingen

1. Einleitung

Ratingen ist eine mittelgroße Stadt im nordrhein-westfälischen Kreis Mettmann, die sich sowohl durch ihre geografische Lage als auch durch ihre wirtschaftliche Dynamik als interessanter Standort für Immobilienentwicklungen und -investitionen präsentiert. Als Teil der Metropolregion Rhein-Ruhr und in unmittelbarer Nähe zu Düsseldorf, hat Ratingen in den letzten Jahren eine positive Entwicklung durchlaufen, was sich auch auf den Immobilienmarkt auswirkt. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarktes in Ratingen, unter Berücksichtigung von Preisen, Angebotsstrukturen und Entwicklungstrends.

2. Allgemeine wirtschaftliche und demografische Lage

Ratingen liegt etwa 10 km nordwestlich von Düsseldorf und profitiert durch seine Nähe zu den großen Wirtschafts- und Finanzzentren im Rheinland. Als Pendlerstadt mit exzellenter Anbindung an das Verkehrsnetz (S-Bahn, Autobahnen A3, A52 und A44) zieht die Stadt viele Berufspendler und Familien an, die sowohl von der urbanen Nähe als auch von der hohen Lebensqualität profitieren möchten.

Die Bevölkerung von Ratingen hat in den letzten Jahren einen stabilen Anstieg erfahren. Mit etwa 92.000 Einwohnern (Stand 2023) verzeichnete Ratingen in den letzten Jahrzehnten ein kontinuierliches Wachstum. Die Stadt bietet sowohl städtische als auch ländlichere Wohnlagen, was sie für unterschiedliche Zielgruppen attraktiv macht.

3. Immobilienmarkt in Ratingen: Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Ratingen zeigt sowohl bei Mietobjekten als auch bei Eigentumswohnungen und -häusern eine hohe Nachfrage. Besonders die zentrale Lage und die gute Anbindung an Düsseldorf und andere Städte des Ruhrgebiets machen Ratingen zu einem bevorzugten Standort für Immobilienkäufer und Investoren.

Wohnimmobilien: In Ratingen gibt es sowohl Mehrfamilienhäuser als auch Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist besonders in den Stadtteilen Ratingen-Mitte, Ratingen-Ost und Ratingen-West stark.
Gewerbeimmobilien: Ratingen hat sich als wichtiger Standort für Unternehmen etabliert, insbesondere im Bereich der Logistik, IT und Industrie. Der Gewerbeimmobilienmarkt ist stabil und weist vor allem eine hohe Nachfrage nach Büroflächen und Lagerflächen auf.

4. Entwicklung der Immobilienpreise

Die Immobilienpreise in Ratingen haben in den letzten Jahren kontinuierlich angezogen, was zum Teil durch die hohe Nachfrage nach Wohnraum und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauflächen bedingt ist. Auch die Nähe zu Düsseldorf und der allgemeine wirtschaftliche Aufschwung im Umland haben den Markt beflügelt.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen:

Im Jahr 2023 lagen die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Ratingen bei etwa 4.000 bis 4.500 EUR/m² für Neubauten und 3.000 bis 3.500 EUR/m² für Bestandsimmobilien.
Besonders in zentralen Lagen (Ratingen-Mitte) und in beliebten Stadtteilen wie Ratingen-West sind die Preise höher als in Randbereichen wie Ratingen-Homberg.

Kaufpreise für Einfamilienhäuser:

Der Preis für Einfamilienhäuser liegt in Ratingen im Durchschnitt bei 400.000 bis 700.000 EUR für Bestandsimmobilien und bei 600.000 bis 1 Million EUR für Neubauten, abhängig von Lage, Größe und Ausstattung.
Für besonders begehrte Lagen (z. B. Ratingen-Ost oder Ratingen-Breitscheid) können die Preise deutlich über 1 Million EUR liegen.
Mietpreise:

Die Mietpreise in Ratingen variieren stark je nach Lage und Objektart.

Für eine 1-Zimmer-Wohnung liegt der Mietpreis bei etwa 8 bis 10 EUR/m².
Für 3-Zimmer-Wohnungen sind es rund 10 bis 12 EUR/m², während in begehrten Lagen (z. B. Ratingen-Mitte) auch Preise von 12 bis 14 EUR/m² möglich sind.
Einfamilienhäuser zur Miete kosten im Durchschnitt 1.200 bis 2.500 EUR monatlich, je nach Größe und Lage.

5. Entwicklungstrends und Prognosen

Der Immobilienmarkt in Ratingen steht weiterhin unter dem Einfluss mehrerer langfristiger Trends:

Starker Zuzug von Pendlern: Ratingen profitiert von seiner attraktiven Lage als Pendlerstadt. Immer mehr Menschen ziehen in die Stadt, um von den günstigen Mieten im Vergleich zu Düsseldorf zu profitieren, während sie gleichzeitig in kurzer Zeit das Stadtzentrum erreichen können. Dies sorgt für eine stetige Nachfrage nach Mietobjekten, insbesondere im mittleren Preissegment.

Baulandknappheit und Neubauprojekte: Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland, insbesondere in den zentraleren Stadtteilen, sorgt für steigende Preise und eine verstärkte Nachfrage nach Neubauprojekten. Hier sind vor allem Investoren gefragt, die bereit sind, in größere Wohnanlagen zu investieren, um den Bedarf zu decken.

Nachhaltigkeit und Modernisierung: Es gibt einen wachsenden Trend hin zu energieeffizienten und nachhaltigen Bauprojekten. Neubauten und Sanierungen legen zunehmend Wert auf ökologische Aspekte, was auch den Immobilienwert langfristig steigern kann.

Büroimmobilienmarkt: Während in vielen deutschen Städten der Büroflächenmarkt stagniert, profitiert Ratingen weiterhin von einer stabilen Nachfrage nach Büroflächen, insbesondere aufgrund der Nähe zu großen Unternehmen und dem Flughafen Düsseldorf. Kurzfristig könnte jedoch die zunehmende Telearbeit und hybride Arbeitsmodelle den Markt beeinflussen.

6. Wichtige Immobilienprojekte in Ratingen

Neubauprojekt am Bahnhof Ratingen-Mitte: Hier entstehen neue Wohn- und Gewerbeimmobilien, die vor allem von Pendlern und jungen Familien nachgefragt werden. Das Projekt wird voraussichtlich 2025 abgeschlossen sein und bietet insgesamt ca. 200 Wohneinheiten sowie Büroflächen.

Wohnpark Ratingen-West: In Ratingen-West wird derzeit ein großes Neubauprojekt mit insgesamt 150 Wohnungen realisiert. Die ersten Wohnungen sind bereits verkauft, und die Fertigstellung wird für Ende 2024 erwartet.

Logistik- und Büroflächenentwicklung am Flughafen Düsseldorf: Direkt am Düsseldorfer Flughafen entsteht ein weiteres großes Gewerbegebiet, das für Unternehmen aus der Logistik- und Technologiebranche interessant ist. Dieser Bereich wird voraussichtlich zu einem weiteren Wachstum des Gewerbeimmobilienmarktes in Ratingen führen.

7. Fazit

Ratingen bietet einen stabilen und zukunftsfähigen Immobilienmarkt mit einer Mischung aus attraktiven Wohnimmobilien und soliden Gewerbeflächen. Die steigende Nachfrage nach Wohnraum und die Nähe zu Düsseldorf sorgen für kontinuierliche Preissteigerungen. Für Investoren und Käufer, die den Markt langfristig im Blick behalten, bietet Ratingen gute Perspektiven, insbesondere in den Bereichen Neubau, moderne Büroflächen und nachhaltige Immobilienprojekte.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Ratingen intensiv.

Hierzu werden im Kreis Mettmann eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Ratingen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Ratingen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Die Stadt Ratingen kann auf eine lange Geschichte zurückblicken, schon im Jahre 1371 wurde auf ihrem Marktplatz Waren feilgeboten. Architektonisch wird der Platz vom aus der Zeit um 1300 stammenden Bürgerhaus, der Kirche St. Peter und Paul mit Fundamenten aus dem 8. Jahrhundert und dem Minoritenkloster aus dem Jahre 1656 geprägt. Von der einstigen Stadtmauer mit ihren ehemals 15 Wachtürmen sind heute nur noch Mauerreste und insgesamt drei Türme erhalten geblieben. Die evangelische Stadtkirche stammt aus dem Jahre 1684 und ist eine der ältesten ihrer Art im Rheinland. Dort, wo heute die Wasserburg Haus zum Haus steht, befand sich bereits im 9. Jahrhundert eine Wallburg. Heute beherbergt die Burg unter anderem ein Kulturzentrum und ein Restaurant. Das Schloss Landsberg im Stadtteil Breitscheid stammt ursprünglich aus dem 13. Jahrhundert und ist mittlerweile zu einem Konferenzzentrum umgestaltet worden. Von außen kann es aus dem öffentlich zugänglichen Park besichtigt werden. Auch das Schloss Linnep mit seiner Waldkirche im gleichen Stadtteil kann nicht von innen besichtigt werden, denn es befindet sich in Privatbesitz. Das gleiche gilt für die denkmalgeschützte Burg Gräfgenstein, eine mittelalterliche Burganlage, die heute als Bauernhof genutzt wird. Das ebenfalls denkmalgeschützte ehemalige Rittergut Haus Anger geht auf das 12. Jahrhundert zurück. Es wurde im Jahr 2013 umfangreich saniert und kann inmitten des idyllischen Naturschutzgebiets Angertal besichtigt werden. Auch das Gebäude der einstmals ersten europäischen Fabrik wurde aufwändig restauriert. Die Textilfabrik Cromford gehört heute zum Rheinischen Industriemuseum. Für die allgemeine Bildung der Schüler in der Stadt Ratingen sorgen 16 Grundschulen, eine Hauptschule, vier Realschulen, eine Gesamtschule und drei Gymnasien. Zwei öffentliche und eine private Förderschule runden das allgemeine Bildungsangebot ab.

Wirtschaft

Den Schwund traditioneller Industriezweige in den 1960er Jahren konnte die Stadt Ratingen mehr als ausgleichen. Heute wird der Standort vom Dienstleistungssektor und der Computerbranche geprägt. Hier sitzen beispielsweise der taiwanesische Hardwarehersteller Asus, der Dienstleister für Informationstechnologie Computacenter, der weltweit führende Anbieter von Zahlungsverkehrslösungen Ingenico Payment Services GmbH, die taiwanesische Computerfirma Chieftec, die Großbäckerei Harry Brot GmbH, die amerikanische Technologiefirma Hewlett Packard, der Sanitärkeramikhersteller Keramag Keramische Werke GmbH, der japanische Elektrowerkzeughersteller Makita, der japanische Hersteller von elektronischen Geräten Mitsubishi Electric Corporation, der finnische Telekommunikationskonzern Nokia, der größte europäische Softwareanbieter SAP, der führende deutsche Hersteller von Digitalempfängern und –fernsehern TechniSat Digital GmbH, das Telekommunikationsunternehmen Tiptel.com GmbH Business Solutions, die deutsche Tochter der britischen Mobilfunkgesellschaft Vodafone, der Modekonzern Esprit Holdings Limited und die Vertriebssparte von Coca Cola. Mit 380 Arbeitsplätzen je 1.000 Einwohner verfügt Ratingen über eine sehr hohe Arbeitsplatzdichte.

Verkehrsanbindung

Die Stadt Ratingen liegt äußerst verkehrsgünstig zwischen dem Ruhrgebiet, den Metropolen Düsseldorf und Wuppertal und dem Ballungsraum Köln/Bonn. Ratingens Stadtmitte liegt im Dreieck der Bundesautobahnen A3, A52 und A44. Darüber hinaus verlaufen die Bundesstraßen B1 und B227 durch das Stadtgebiet. Der Bahnhof Düsseldorf Flughafen mit seinen internationalen ICE-Verbindungen liegt unmittelbar an der Stadtgrenze. Außerdem ist Ratingen über die Linie S6 an das S-Bahn-Netz der Städte Köln, Leverkusen, Düsseldorf und Essen angeschlossen. Auch die Düsseldorfer Straßenbahn der Linie 712 macht an den Ratinger Haltestellen Station. Der übrige öffentliche Nahverkehr wird mit Bussen abgewickelt. Der Düsseldorfer Flughafen ist nur wenige Kilometer vom Stadtzentrum entfernt. Eine verkehrstechnische Besonderheit der Stadt Ratingen ist ihre Fahrradfreundlichkeit, hier verläuft unter anderem die EUROGA Radroute.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!