Immobiliensachverständiger für Rösrath

Als Immobiliengutachter bin ich in Rösrath mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Rösrath auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Rösrath mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Rösrath ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Rösrath benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Rösrath

Die Stadt Rösrath liegt im Rheinisch-Bergischen Kreis des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und wird auch als Tor zum Bergischen Land bezeichnet. Im Logo der Stadt wird dieser Beiname durch die Abbildung des Torhauses von Schloss Eulenbroich, dem Wahrzeichen von Rösrath, symbolisiert.

Das Bergische Land prägt denn auch mit seinen Hügeln, Bächen und Wäldern die Naturumgebung um die Stadt herum. Die Stadtgrenze von Rösrath verläuft unmittelbar in das Kölner Stadtgebiet, das Stadtzentrum der Metropole ist nur etwa 20 Kilometer entfernt. Dennoch hat Rösrath viel Natur zu bieten, fast 50 Prozent der Stadtfläche sind bewaldet. Die Naturschutzgebiete Königsforst und Wahner Heide erstrecken sich bis in die Stadt hinein. Diese Kombination aus Großstadtnähe und Natur macht Rösrath als Wohnort äußerst beliebt. Diese Beliebtheit spiegelt sich auch in den wachsenden Einwohnerzahlen wider. Während im Jahr 1950 noch 11.154 Menschen hier lebten, waren es im Jahr 1970 schon 18.886 Bürger. Bis zum Jahr 1990 hatte sich die Zahl bereits auf 22.849 gesteigert und 2010 hatte Rösrath dann 27.288 Einwohner. Der letzte Stand vom Jahr 2013 zeigt einen weiteren Bevölkerungsanstieg.

Der Immobilienmarkt in Rösrath

Rösrath ist eine mittelgroße Stadt im südlichen Teil des Rheinisch-Bergischen Kreises in Nordrhein-Westfalen, Deutschland. Aufgrund ihrer ländlichen Lage, guten Verkehrsanbindungen und Nähe zu Köln ist Rösrath als Wohnstandort sehr beliebt, sowohl für junge Familien als auch für Pendler, die die Vorteile des ländlichen Raums suchen, aber die Nähe zur Großstadt Köln schätzen. Dieser Bericht gibt einen umfassenden Überblick über den Immobilienmarkt von Rösrath, basierend auf aktuellen Zahlen, Daten und Fakten.

1. Allgemeine Marktübersicht

Rösrath zeichnet sich durch eine attraktive Mischung aus Einfamilienhäusern, Reihenhäusern, Wohnungen und gelegentlich auch landwirtschaftlichen Anwesen aus. Die Stadt bietet aufgrund ihrer Lage im Naturpark Bergisches Land viele Grünflächen und eine hohe Lebensqualität. Der Immobilienmarkt ist jedoch von einer vergleichsweise moderaten Dynamik geprägt, wobei in den letzten Jahren sowohl eine leichte Preissteigerung als auch ein Anstieg des Neubaus zu verzeichnen sind.

Wichtige Kennzahlen:

Bevölkerung (2023): ca. 28.000 Einwohner
Fläche: 51,35 km²
Einwohnerdichte: ca. 545 Einwohner pro km²
Durchschnittliches Einkommen: ca. 35.000 EUR brutto/Jahr
Arbeitslosenquote (2023): ca. 5,0 %
Entwicklung der Bevölkerung: Rösrath hat in den letzten Jahren ein langsames, aber stetiges Bevölkerungswachstum erlebt, was die Nachfrage nach Wohnraum stetig ansteigen ließ. Besonders in den Randgebieten der Stadt sind Neubauprojekte und Sanierungen von Bestandsimmobilien zu beobachten.

2. Immobilienpreise

Die Immobilienpreise in Rösrath sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Insbesondere Einfamilienhäuser und Reihenhäuser erfreuen sich großer Beliebtheit.

Durchschnittliche Kaufpreise (2024):

Einfamilienhäuser:
Durchschnittlicher Preis: 450.000 bis 650.000 EUR
Größere, modernisierte Objekte können bis zu 1.000.000 EUR und mehr erreichen, insbesondere in den bevorzugten Lagen wie „Rösrath Zentrum“, „Königsforst“ und „Sülztalstraße“.

Reihenhäuser:
Durchschnittlicher Preis: 350.000 bis 500.000 EUR (je nach Lage und Zustand)

Wohnungen:
3-Zimmer-Wohnungen im Bestand: ca. 250.000 bis 400.000 EUR
Neubauwohnungen (z.B. in Mehrfamilienhäusern): ca. 3.500 bis 4.500 EUR pro Quadratmeter.

Mietpreise (2024):

Miete für eine 3-Zimmer-Wohnung: ca. 9,00 bis 12,50 EUR pro m².

Miete für ein Einfamilienhaus: ca. 1.200 bis 2.500 EUR pro Monat, je nach Größe und Lage.

Büroflächen: Mieten für Büroflächen liegen bei etwa 10 bis 14 EUR pro m² im Monat.

Preisentwicklung: Die Preise für Bestandsimmobilien in Rösrath haben in den letzten fünf Jahren um etwa 5–7 % jährlich zugelegt, was den Markt im Vergleich zu anderen Regionen des Rhein-Ruhr-Gebiets als stabil, aber auch als attraktiv für Investoren und Eigenheimkäufer aus dem Kölner Umland kennzeichnet.

3. Neubauprojekte und Bautätigkeit

Rösrath hat in den letzten Jahren einen moderaten Neubau von Wohnungen und Einfamilienhäusern erlebt. In den kommenden Jahren ist mit einer Fortsetzung dieses Trends zu rechnen. Der Neubau wird hauptsächlich von regionalen Bauträgern und Investoren vorangetrieben, die versuchen, der wachsenden Nachfrage nach Wohnraum gerecht zu werden.

Aktuelle Projekte und zukünftige Entwicklungen:

„Siedlung an der Sülz“: Neubau von 120 Reihenhäusern und Doppelhaushälften.
„Wohnpark Königsforst“: Geplante Errichtung von 80 Eigentumswohnungen in einem Parkbereich.
„Neubaugebiet Rösrath-West“: Erweiterung des Siedlungsraums mit ca. 150 Neubauten (Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser).
Die Neubauten zeichnen sich durch moderne Architektur und hohe energetische Standards aus. Insbesondere Nachhaltigkeit und hohe Energieeffizienz (KfW-55 bzw. KfW-40) sind zentrale Themen bei den Neubauprojekten.

4. Wichtige Stadtteile und Lagen

Rösrath besteht aus mehreren Stadtteilen, die jeweils ihren eigenen Charakter und Immobilienmarkt haben. Besonders begehrt sind die folgenden Lagen:

Rösrath Zentrum: Das zentrale Gebiet mit guter Anbindung an den öffentlichen Verkehr sowie eine Vielzahl von Geschäften und Dienstleistern. Die Preise für Immobilien sind hier am höchsten.

Königsforst: Ein beliebtes Wohngebiet, das besonders für Naturliebhaber attraktiv ist. Hier sind vor allem freistehende Einfamilienhäuser und moderne Neubauten zu finden.

Sülztal: Ein ruhiges und idyllisches Gebiet mit viel Grün und älteren Landhäusern. Die Immobilienpreise sind hier im Vergleich zu den zentraleren Lagen etwas niedriger.

Hoffnungsthal und Loope: Diese Stadtteile zeichnen sich durch ihre gute Verkehrsanbindung und naturnahe Lage aus. Besonders junge Familien suchen hier nach preiswerteren Immobilien.

5. Nachhaltigkeit und Trends

Der Immobilienmarkt in Rösrath zeigt eine zunehmende Sensibilität für Umwelt- und Nachhaltigkeitsthemen. Neubauten müssen in der Regel hohe energetische Standards erfüllen, und auch Bestandsimmobilien werden zunehmend energetisch saniert.

Wichtige Trends:

Energieeffizienz: Neubauten entsprechen häufig den Standards der KfW-55 oder sogar KfW-40-Bauten.
Nachhaltiges Bauen: Es gibt eine zunehmende Nachfrage nach Gebäuden, die mit nachhaltigen Materialien und erneuerbaren Energien ausgestattet sind (z.B. Solarzellen, Wärmepumpen).
Grüne Infrastruktur: In Neubauprojekten wird verstärkt auf die Integration von Grünflächen und gärtnerischen Elementen geachtet.

6. Zukunftsperspektiven des Immobilienmarktes

Angesichts der hohen Nachfrage nach Wohnraum, der guten Verkehrsanbindung und der Nähe zu Köln wird der Immobilienmarkt in Rösrath auch in den kommenden Jahren als stabil und wachstumsorientiert eingeschätzt. Einige Faktoren, die den Markt beeinflussen könnten:

Verkehrsinfrastruktur: Der Ausbau der S-Bahn-Linien nach Köln und die Anbindung an die Autobahnen A3 und A4 machen Rösrath als Pendlerstadt weiterhin attraktiv.

Zukunft der Wohnflächenentwicklung: Weitere Neubaugebiete werden erschlossen, aber die Flächenverfügbarkeit ist begrenzt. Dies könnte den Druck auf den Markt erhöhen und die Preise weiter steigen lassen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Immobilienmarkt in Rösrath trotz moderater Wachstumsraten eine hohe Attraktivität für Käufer und Investoren bietet, vor allem durch die Nähe zur Metropole Köln, die gute Lebensqualität und die vielfältigen Immobilienangebote.

Quellen:
Statistisches Bundesamt (2023)
Immobilienportale (z.B. Immoscout24, Immobilienmarktbericht 2024)
Marktanalysen von regionalen Immobilienunternehmen

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Rösrath intensiv.

Hierzu werden im Rheinisch-Bergischen Kreis eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Rösrath neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Rösrath zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

In und um Rösrath herum gibt es einige alte Adelssitze zu besichtigen. An erster Stelle ist hier der ehemalig Rittersitz Schloss Eulenbroich zu nennen, wo heute Kulturveranstaltungen stattfinden. Dessen Torhaus ist das Wahrzeichen der Stadt und symbolisiert das Tor zum Bergischen Land. In unmittelbarer Nachbarschaft befindet sich das Haus Venauen aus dem Jahr 1555. Noch älter ist das ehemalige Rittergut Haus Stade, welches bereits im Jahre 1363 erstmals erwähnt wurde. Zu den ältesten Bürgerhäusern des gesamten Bergischen Landes gehört das Burghaus Scheltensülz aus dem 15. Jahrhundert. Das Burghaus Hellenthal mit seiner St. Barbara Kapelle stammt aus dem 16. Jahrhundert. Für die Bildung der Rösrather Kinder sorgen eine Grundschule und drei Gemeinschaftsgrundschulen. Im Freiherr vom Stein-Schulzentrum stehen den Schülern zudem eine Hauptschule, eine Realschule und ein Gymnasium zur Verfügung. Eine Sonderschule für Lernbehinderte und eine Förderschule ergänzen das allgemeine Bildungsangebot von Rösrath.

Wirtschaft

Der Wirtschaftsstandort Rösrath kann vor allem mit seiner günstigen geografischen Lage punkten. Die ideale Verkehrslage und die Nähe zu den Flughäfen Köln und Düsseldorf kommen hinzu. Das traditionsreichste Unternehmen und einer der wichtigsten Arbeitgeber der Stadt Rösrath ist die Bergische Kornbrennerei Hoffer-Alter GmbH. Die Firma ist bereits seit ihrer Gründung im Jahr 1880 in Familienbesitz. Das wohl bekannteste Unternehmen Rösraths ist das Möbelzentrum in Kleineichen, welches durch seinen hohen Bekanntheitsgrad auch überregionale Kundschaft in die Stadt zieht. Somit stellt diese Firma einen überaus wichtigen Wirtschaftsfaktor für den Standort dar.

Verkehrsanbindung

Die Stadt Rösrath ist über die A3 an das deutsche Autobahnnetz angebunden. Somit bestehen günstige Verbindungen nach Köln, Düsseldorf, Aachen, ins Ruhrgebiet und die Beneluxländer. Den Flughafen Köln/Bonn erreicht man in etwa 15 Autominuten. Mit der Bahn fährt man in etwa 20 Minuten zum Kölner Hauptbahnhof, wo nationale und internationale Verbindungen zum Fernschienennetz zur Verfügung stehen. Der innerstädtische Nahverkehr wird mit Bussen abgewickelt.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!