Immobiliensachverständiger für Overath

Als Immobiliengutachter bin ich in Overath mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Overath auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Overath mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Overath ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Overath benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Overath

Die Stadt Overath gehört zum Rheinisch-Bergischen Kreis des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen. Köln liegt in etwa 25 Kilometern Entfernung in westlicher Richtung.

Geografisch befindet man sich hier im Aggertal des Bergischen Landes. Der höchste Punkt der Stadt Overath ist der Heckberg, mit seinen 348 Metern stellt er gleichzeitig auch die höchste Erhebung des gesamten Kreises dar. Overath teilt sich in die Ortsteile Brombach, Heiligenhaus, Immekeppel, Marialinden, Steinenbrück, Untereschbach und Vilkerath auf. Die Bevölkerung schwankt seit dem Jahr 2003 um den Wert von 27.000 Einwohnern. Der letzte Stand von 2013 zeigt allerdings einen leichten Bevölkerungsrückgang.

Der Immobilienmarkt in Overath

Der Immobilienmarkt von Overath, einer Stadt im südwestlichen Teil des Rheinisch-Bergischen Kreises in Nordrhein-Westfalen, hat in den letzten Jahren eine interessante Entwicklung durchlaufen. In diesem Bericht werde ich die wichtigsten Daten und Fakten zum Immobilienmarkt von Overath zusammenfassen und analysieren, basierend auf aktuellen Markttrends, Preisentwicklungen und den sozioökonomischen Bedingungen der Region.

1. Allgemeine Informationen zu Overath

Overath ist eine Stadt mit etwa 50.000 Einwohnern (Stand 2023), die eine Mischung aus städtischem und ländlichem Charakter bietet. Die Stadt liegt verkehrsgünstig zwischen Köln und Gummersbach und profitiert von der Nähe zur Großstadt Köln sowie zur Natur des Bergischen Landes. Overath hat sowohl ein stark urbanes Zentrum als auch ländlich geprägte Gebiete, was den Immobilienmarkt vielfältig macht.

2. Entwicklung der Bevölkerungszahl und der Wirtschaft

Overath hat in den letzten Jahrzehnten ein stetiges Bevölkerungswachstum erlebt. In den Jahren von 2010 bis 2023 wuchs die Einwohnerzahl moderat, was auch auf die gute Erreichbarkeit der Stadt von Köln aus und die attraktive Wohnlage in ländlicher Umgebung hinweist. Der Arbeitsmarkt ist in der Region durch den Kölner Wirtschaftsraum beeinflusst, wobei viele Pendler in die benachbarte Metropole arbeiten, aber auch lokale Unternehmen und Dienstleister einen wichtigen wirtschaftlichen Faktor darstellen.

3. Überblick über den Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Overath zeichnet sich durch ein stabiles, wenn auch im Vergleich zu größeren Städten eher gemächliches Wachstum aus. Insbesondere Einfamilienhäuser und Grundstücke in ländlicheren Gebieten sind stark nachgefragt. Auch Immobilien in zentraleren Lagen finden reges Interesse, vor allem von Familien und Berufspendlern.

a) Marktsegmente
Einfamilienhäuser: Diese machen den größten Teil des Immobilienmarktes in Overath aus. Besonders in den Vororten und ländlichen Gebieten sind freistehende Einfamilienhäuser weit verbreitet. Diese sind aufgrund des ländlichen Charakters und der ruhigen Lage besonders bei Familien und Menschen, die nach einem ruhigeren Lebensumfeld suchen, beliebt.

Eigentumswohnungen: Im Vergleich zu Einfamilienhäusern sind Eigentumswohnungen in Overath weniger verbreitet, dennoch gibt es auch in städtischen Bereichen eine stetige Nachfrage. Die meisten Wohnungen befinden sich in Mehrfamilienhäusern oder modernen Neubauten.

Mietwohnungen: Overath ist auch ein Standort für Mietwohnungen, wobei die Mietpreise in den letzten Jahren gestiegen sind, aber immer noch unter denen in Großstädten wie Köln liegen. Der Mietmarkt zieht vor allem junge Berufspendler und kleine Familien an.

Gewerbeimmobilien: Der Markt für Gewerbeimmobilien in Overath ist überschaubar, aber es gibt eine Nachfrage nach kleineren Büroflächen und Handelsimmobilien, insbesondere in den städtischen Gebieten.

b) Preisentwicklung und Marktpreise
Die Immobilienpreise in Overath sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, was sowohl auf die hohe Nachfrage als auch auf die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland zurückzuführen ist.

Einfamilienhäuser: Die Preise für Einfamilienhäuser in Overath variieren je nach Lage und Größe. Im Jahr 2023 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser bei etwa 2.900 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter, wobei zentrale und besser angebundene Lagen wie der Overather Stadtkern oder Gebirgslagen etwas höhere Preise erzielen.

Eigentumswohnungen: Der Preis für Eigentumswohnungen liegt im Durchschnitt bei etwa 2.300 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Ausstattung und Lage.

Mietpreise: Die durchschnittlichen Mietpreise in Overath variieren ebenfalls je nach Lage und Wohnungsgröße. Für eine Wohnung mit 80 m² muss man mit Mietpreisen von 8 bis 11 Euro pro Quadratmeter rechnen.

c) Preisprognosen
Es wird erwartet, dass die Immobilienpreise in Overath in den kommenden Jahren weiterhin moderat steigen werden. Das liegt zum einen an der stabilen Nachfrage nach Wohnraum durch Pendler aus Köln, zum anderen an der begrenzten Verfügbarkeit von neuen Bauflächen. Auch die positive demografische Entwicklung und die gute Infrastruktur sprechen dafür, dass der Markt in Overath auch in den kommenden Jahren eine stabile Entwicklung nehmen wird.

4. Besondere Marktentwicklungen und Trends

Nachhaltiges Bauen und energieeffiziente Immobilien: Ein wachsender Trend auf dem Overather Immobilienmarkt ist der Fokus auf nachhaltiges Bauen. Immer mehr Bauherren und Investoren legen Wert auf energieeffiziente Häuser, die sowohl den neuesten Standards in Bezug auf Klimafreundlichkeit entsprechen als auch langfristig die Betriebskosten minimieren.

Neubauprojekte und Stadtentwicklung: Es gibt mehrere Neubauprojekte, die das Stadtbild von Overath verändern könnten. Besonders im Bereich von Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften werden neue Baugebiete erschlossen. Die Stadt arbeitet an der Entwicklung neuer Wohngebiete und der Erschließung von Bauland, um der steigenden Nachfrage gerecht zu werden.

Gentrifizierung und Modernisierung von Altbauten: Während die Stadt als Ganzes noch nicht den Charakter einer stark von Gentrifizierung betroffenen Großstadt hat, gibt es in einigen innerstädtischen Bereichen eine zunehmende Modernisierung und Renovierung von älteren Immobilien, was zu einer Steigerung der Attraktivität dieser Lagen führt.

5. Infrastruktur und Verkehrsanbindung

Overath profitiert von einer sehr guten Verkehrsanbindung. Die Stadt liegt direkt an der Autobahn A4, was eine schnelle Anbindung an Köln und die umliegenden Städte ermöglicht. Zudem gibt es eine Anbindung an das Schienennetz der Deutschen Bahn, was für Pendler von großer Bedeutung ist.

Öffentliche Verkehrsmittel: Die Stadt ist gut an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden, was den Pendelverkehr nach Köln und in andere nahegelegene Städte erleichtert.

Verkehrsinfrastruktur: In den letzten Jahren wurden in Overath mehrere Straßen- und Brückenbauprojekte abgeschlossen, um die Infrastruktur weiter zu verbessern und den Verkehrsfluss zu optimieren.

6. Zusammenfassung und Ausblick

Der Immobilienmarkt in Overath ist stabil und von moderatem Wachstum geprägt. Besonders Einfamilienhäuser und Grundstücke im ländlichen Raum erfreuen sich großer Beliebtheit. Die steigenden Immobilienpreise und die zunehmende Nachfrage nach energieeffizienten Häusern und Wohnungen zeigen die hohe Attraktivität der Stadt für Familien und Berufspendler aus der Region Köln.

Die Verfügbarkeit von Bauland bleibt begrenzt, was zu einem weiteren Preisanstieg führen könnte. Allerdings bietet Overath aufgrund seiner guten Verkehrsanbindung und der naturnahen Lage eine attraktive Alternative zu den überhitzten Märkten in Köln und anderen großen Städten.

Investoren, die auf der Suche nach stabilen Wertsteigerungen sind, sowie Familien, die ein ruhiges, aber gut erreichbares Zuhause suchen, werden den Immobilienmarkt von Overath weiterhin als attraktiv empfinden.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Overath intensiv.

Hierzu werden im Rheinisch-Bergischen Kreis eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Overath neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Overath zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Overath kann zwar nicht mit einzelnen, herausragenden Sehenswürdigkeiten punkten, das Ensemble aus reizvollen Fachwerkhäusern, interessanten Baudenkmälern und historischen Kirchen macht aus der Stadt dennoch ein attraktives Besuchsziel. Sie liegt inmitten eines beliebten Naherholungsgebietes für den gesamten Kölner Ballungsraum. Die ursprüngliche Naturumgebung mit ihren idyllischen Flusstälern eignet sich hervorragend zur Entspannung für den gestressten Großstädter. Auf ausgedehnten Wanderungen kann man dort so manches entdecken, wie beispielsweise die Burgruine Großbernsau. Für die allgemeine Bildung der Overather Schüler ist bestens gesorgt, die sechs vorhandenen Grundschulen werden von insgesamt 1.260 Schülern besucht. Am Schulzentrum Cyriax stehen zudem ein Gymnasium für 1.243 Schüler und eine Sekundarschule für 112 Schüler zur Verfügung.

Wirtschaft

Am Standort Overath sind einige traditionsreiche Unternehmen ansässig. Die Dienes Werke bestehen beispielsweise schon seit dem Jahr 1913. Heute stellen hier immer noch rund 200 Mitarbeiter Produkte für industrielle Schneidanwendungen her. Die Metten Stein+Design GmbH & Co KG produziert Materialien für die Stadt-, Landschafts- und Gartengestaltung. Der Autozulieferer Karl Scharrenbroich GmbH & Co KG ist sogar doppelt in Overath vertreten. Die RLE International Gruppe ist ein internationales Unternehmen für Entwicklungs-, Technologie- und Beratungsdienstleistungen. Und auch der weltweit bekannte Büroartikelhersteller Soennecken hat seinen Unternehmenssitz in Overath.

Verkehrsanbindung

Die Stadt Overath ist über zwei Anschlusstellen mit der Bundesautobahn A4 verbunden. Außerdem verlaufen die Bundesstraßen B55 und B484 durch das Stadtgebiet. Am Bahnhof in Overath kann man alle 30 Minuten in einen Zug nach Köln zusteigen. Die Verbindungen zum deutschen und internationalen Fernschienennetz sind also hervorragend. Der Kölner Hauptbahnhof ist auf der Schiene nur etwa 35 Minuten von Overath entfernt. Der innerstädtische Nahverkehr wird mit Bussen abgewickelt. Der nächstgelegene Flughafen ist Köln/Bonn, mit dem Auto braucht man dorthin etwa 25 Minuten Fahrtzeit.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!