Immobiliensachverständiger für Bergisch Gladbach

Als Immobiliengutachter bin ich in Bergisch Gladbach mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Bergisch Gladbach auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Bergisch Gladbach mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Bergisch Gladbach ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Bergisch Gladbach benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Bergisch Gladbach

Bergisch Gladbach ist eine der kleinsten Großstädte des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt im Bergischen Land.

Die Hürde zur Großstadt nahm Bergisch Gladbach im Jahr 1977, als erstmals die Grenze der 100.000 Einwohner überschritten wurde. Der letzte Stand vom Jahr 2013 gibt eine Bevölkerungszahl von 109.425 Bürgern an. Seit 2010 schwankt die Zahl um diesen Wert herum nur geringfügig. Geografisch befindet man sich hier rund zehn Kilometer östlich vom Rhein. Bei Bergisch Gladbach trifft die niederrheinische Bucht auf die Bergischen Höhen. Das westliche Stadtgebiet grenzt an Köln.

Der Immobilienmarkt in Bergisch Gladbach

1. Einleitung und Überblick

Bergisch Gladbach ist eine mittelgroße Stadt in Nordrhein-Westfalen, die zur Metropolregion Rhein-Ruhr gehört und im südöstlichen Bereich von Köln liegt. Sie zeichnet sich durch ihre Nähe zu Köln und Düsseldorf aus, wodurch sie als bevorzugter Wohnstandort für Pendler und Familien gilt. Der Immobilienmarkt in Bergisch Gladbach hat in den letzten Jahren eine kontinuierliche Dynamik gezeigt, mit steigenden Preisen und einer zunehmenden Nachfrage nach Wohnraum.

2. Demografische Entwicklung

Die demografische Entwicklung von Bergisch Gladbach spielt eine zentrale Rolle für die Nachfrage nach Immobilien. Mit einer Einwohnerzahl von rund 115.000 (Stand 2023) ist die Stadt relativ stabil gewachsen. Besonders in den letzten Jahren sind junge Familien, Berufspendler und Senioren aus der näheren Umgebung in die Stadt gezogen. Die hohe Lebensqualität, die gute Anbindung an Köln und Düsseldorf sowie das Vorhandensein von Schulen und Freizeitmöglichkeiten machen Bergisch Gladbach zu einem attraktiven Wohnort.

Bevölkerungsstruktur:

Einwohnerzahl (2023): ca. 115.000
Altersstruktur: Ein wachsender Anteil der Bevölkerung ist älter als 60 Jahre, was den Bedarf an barrierefreien Wohnungen und seniorengerechtem Wohnraum erhöht.

Zuwanderung: Der Zuzug aus Köln und den umliegenden Städten ist ein anhaltender Trend, besonders aus dem städtischen Zentrum Kölns, das eine hohe Mietbelastung hat.

3. Marktentwicklung und Preistrends

Die Preise für Immobilien in Bergisch Gladbach haben in den letzten Jahren eine stetige Steigerung erfahren, was auf die gute Anbindung an die benachbarten Großstädte Köln und Düsseldorf sowie auf das begrenzte Angebot an verfügbaren Grundstücken zurückzuführen ist.

Kaufpreise für Bestandsimmobilien (2023):

Einfamilienhäuser: Der Preis für Einfamilienhäuser liegt bei etwa 3.500 bis 5.500 EUR pro Quadratmeter, je nach Lage, Zustand und Ausstattung. Besonders in den bevorzugten Wohnlagen wie Bensberg oder im Grünen, aber dennoch verkehrsgünstig gelegen, sind die Preise am oberen Ende dieses Spektrums.

Eigentumswohnungen: Die Preise für Eigentumswohnungen schwanken zwischen 2.500 und 4.000 EUR pro Quadratmeter, je nach Ausstattung und Lage.

Preissteigerung: In den letzten 5 Jahren stiegen die Immobilienpreise im Durchschnitt um etwa 6 bis 8 % jährlich, was auf die zunehmende Nachfrage und das begrenzte Angebot zurückzuführen ist.

Mietpreise (2023):

Wohnungen: Die Mietpreise variieren stark je nach Lage und Ausstattung, liegen aber im Durchschnitt zwischen 8 und 14 EUR pro Quadratmeter für Bestandswohnungen. In den bevorzugten Stadtteilen wie Bensberg und Refrath können die Mietpreise bis zu 16 EUR pro Quadratmeter betragen.
Einzelhandelsflächen: Die Mietpreise für gewerbliche Immobilien in der Innenstadt liegen bei etwa 12 bis 20 EUR pro Quadratmeter, je nach Lage und Zustand des Objekts.

4. Beliebte Stadtteile und Lagen

Die wichtigsten Wohnlagen in Bergisch Gladbach sind vor allem durch ihre Nähe zur Natur, eine gute Verkehrsanbindung sowie hochwertige Infrastruktur gekennzeichnet. Besonders gefragt sind die folgenden Stadtteile:

Bensberg: Ein historischer Stadtteil mit einem hohen Anteil an Einfamilienhäusern und einer exzellenten Lage für Familien und Pendler. Hier befinden sich auch einige hochwertige Neubauprojekte. Bensberg ist bekannt für seine guten Schulen und die Nähe zu Grünflächen.

Refrath: Ein weiterer bevorzugter Stadtteil mit viel Grün, ideal für Familien. Auch Refrath hat sich als ein Hotspot für Immobilienkäufe etabliert.

Stadtmitte: Hier gibt es eine Mischung aus modernen Eigentumswohnungen und Altbaucharme. Die gute Anbindung an Köln und Düsseldorf sorgt für eine hohe Nachfrage.

Hand: Ein ländlich geprägter Stadtteil, der durch günstige Preise und die Nähe zum Bergischen Land eine gute Option für Käufer ist, die Natur und Ruhe suchen.

5. Bauland und Neubauprojekte

Die Verfügbarkeit von Bauland in Bergisch Gladbach ist begrenzt, was die Entwicklung von Neubauprojekten erschwert. Dennoch gibt es in verschiedenen Bereichen der Stadt neue Wohnbauprojekte, besonders in den Randgebieten und ehemaligen Industrieflächen. Die Stadt verfolgt eine Politik der Nachverdichtung, um den Wohnungsbedarf zu decken.

Neubauprojekte 2023: In den letzten Jahren sind vor allem im Bereich der Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in den Randgebieten von Bergisch Gladbach Neubauprojekte entstanden. Diese Projekte zielen auf die mittel- bis hochpreisige Käuferschicht ab.
Nachverdichtung: Die Stadt verfolgt eine aktive Nachverdichtungspolitik, besonders in der Innenstadt und an ehemaligen Industrieflächen.

6. Marktsegmente

Der Immobilienmarkt in Bergisch Gladbach gliedert sich in verschiedene Segmente:

Einfamilienhäuser: Dieses Segment ist besonders bei Familien und Pendlern sehr beliebt. Der Wunsch nach mehr Platz und einem eigenen Garten treibt die Nachfrage nach Einfamilienhäusern an. In den letzten Jahren haben Käufer immer häufiger renovierte Altbauten oder Neubauten bevorzugt.

Eigentumswohnungen: Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wächst insbesondere in der Innenstadt und den Stadtteilen Refrath und Bensberg. Die Käufer sind häufig Singles, junge Paare und kleine Familien.

Gewerbeimmobilien: Bergisch Gladbach hat ein gut entwickeltes Gewerbeumfeld, und die Nachfrage nach gewerblichen Immobilien ist in den letzten Jahren gestiegen, vor allem in den Bereichen Büroflächen und Einzelhandelsimmobilien.

7. Zukunftsaussichten und Trends

Die Perspektiven für den Immobilienmarkt in Bergisch Gladbach bleiben positiv, insbesondere aufgrund der fortgesetzten Zuwanderung und der zunehmenden Nachfrage nach Wohnraum in und um Köln. Einige der wichtigsten Trends für die kommenden Jahre sind:

Weiter steigende Immobilienpreise: Aufgrund des begrenzten Angebots und der starken Nachfrage sind weitere Preissteigerungen zu erwarten, insbesondere in den begehrten Wohngegenden.

Fokus auf Nachhaltigkeit: In Neubauprojekten und Renovierungen wird zunehmend auf Energieeffizienz und nachhaltige Bauweise geachtet.
Wachsender Bedarf an Seniorengerechtem Wohnen: Mit einer zunehmenden älteren Bevölkerung wird es eine wachsende Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen und Senioreneinrichtungen geben.

Digitalisierung im Immobilienmarkt: Der digitale Wandel wird auch den Immobilienmarkt in Bergisch Gladbach beeinflussen, beispielsweise durch den verstärkten Einsatz von virtuellen Besichtigungen und der Nutzung von Online-Plattformen zur Immobilienvermittlung.

8. Fazit

Bergisch Gladbach bleibt trotz der steigenden Immobilienpreise ein attraktiver Standort für Käufer und Mieter. Die gute Anbindung an Köln, die hohe Lebensqualität und das attraktive Umland machen die Stadt besonders für Pendler und Familien interessant. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die wachsende Nachfrage nach Immobilien sorgen jedoch für anhaltend steigende Preise. Angesichts der demografischen Entwicklung und der fortlaufenden Nachfrage sind weitere Preissteigerungen in den kommenden Jahren zu erwarten. Der Immobilienmarkt von Bergisch Gladbach wird weiterhin von einer hohen Dynamik geprägt sein.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Bergisch Gladbach intensiv.

Hierzu werden im Rheinisch-Bergischen Kreis eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Bergisch Gladbach neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Bergisch Gladbach zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Eines der bekanntesten Bauwerke von Bergisch Gladbach und gleichzeitig auch ein Wahrzeichen der Stadt ist der sogenannte Affenfelsen. Dabei handelt es sich um das Rathaus des Stadtteils Bensberg, welches der umstrittene Architekt Gottfried Böhm nicht restauriert, sondern stattdessen als Neubau in die alte Burganlage integriert hat. In Bergisch Gladbach gibt es noch weitere Gebäude dieses Architekten, beispielsweise das Bürgerhaus Bergischer Löwe, die katholische Herz Jesu Kirche und das Kinderdorf Bethanien. Das älteste Bauwerk der Stadt ist die Refrather Taufkirche aus dem 12. Jahrhundert. Sie wurde auf den Fundamenten einer noch älteren Holzkirche aus dem 9. Jahrhundert errichtet. In der katholischen St. Laurentius Kirche kann man Heiligenfiguren von 1411 und einen Kirchenschatz besichtigen. Die evangelische Gnadenkirche stammt aus dem Jahr 1776. Sehenswerte profane Bauten in Bergisch Gladbach sind beispielsweise das Schloss Bensberg von 1711, das Schloss Lerbach und die Burg Zweiffel. Interessante Museen in der Stadt sind das Papiermuseum Alte Dombach, das LVR Industriemuseum, das Bergische Museum für Bergbau, Handwerk und Gewerbe, das Schulmuseum, das Kindergartenmuseum, das Bauernhausmuseum und das Puppenpavillon. Für die allgemeine Bildung der Bürger in Bergisch Gladbach sind 20 Grundschulen, zwei Hauptschulen, fünf Realschulen, zwei Gesamtschulen und fünf Gymnasien zuständig. Drei Förderschulen und eine freie Waldorfschule ergänzen das Bildungsangebot. Studieren kann man in Bergisch Gladbach an der Fachhochschule für Wirtschaft. Außerdem betreibt die Erzdiözese Köln ihr Bildungswerk in der Stadt, ein weiteres katholisches Bildungsinstitut ist die Thomas-Morus-Akademie Bensberg.

Wirtschaft

Zu den wichtigen Arbeitgebern am Wirtschaftsstandort Bergisch Gladbach zählt beispielsweise die Papierfabrik M-real Zanders, deren Tradition bis ins Jahr 1822 zurückgeht, die heute aber zum Konzern M-real gehört. Auch der Joh. Heider Verlag blickt auf eine lange Tradition zurück, die ihren Anfang im Jahr 1889 nahm. Einer der führenden Lebensmittelhersteller Deutschlands, die Krüger GmbH, hat ihren Sitz ebenfalls in Bergisch Gladbach. Der TechnologiePark der Stadt ist der größte multifunktionale Gewerbepark der Region. Auf einer Fläche von insgesamt 75.000 Quadratmetern haben sich dort bereits mehr als 110 kleine und mittelständische Unternehmen angesiedelt. Doch der Park soll noch um 55.000 Quadratmeter erweitert werden, renommierte Firmen wie beispielsweise das Biotechnologieunternehmen Miltenyi Biotec werden sich dort niederlassen.

Verkehrsanbindung

Bergisch Gladbach ist über die Bundesautobahn A4 von Köln nach Olpe mit dem deutschen Fernstraßennetz verbunden, die im Westen der Stadt auf die A3 von Frankfurt über Köln nach Oberhausen trifft. Darüber hinaus verlaufen die Bundesstraßen B55 und B506 durch das Stadtgebiet. Durch die S-Bahn Linie 11 ist Bergisch Gladbach im 20-Minuten-Takt mit Köln verbunden, die Linie führt weiter bis zum Flughafen Düsseldorf. Eine direkte Buslinie fährt den Kölner Hauptbahnhof mit seinen internationalen Fernverbindungen an.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!