Immobilienmarkt Bergisches Land

Das Bergische Land unterteilt sich in drei Regionen.

Bergisches Land
Thomas Max Müller / pixelio.de
  • Das Bergische Städtedreieck umfasst die Städte Wuppertal, Solingen und Remscheid. Ende des Jahres 2012 hatten diese drei Städte zusammen in etwa eine Einwohnerzahl von 600.000 Menschen.
  • Das Niederbergische Land liegt im Kreis Mettmann, neben der Kreisstadt gehören auch die Städte Heiligenhaus, Velbert, Wülfrath, Haan und Erkrath dazu. Hier lebten Ende 2012 insgesamt etwa 680.000 Menschen.
  • Zum Oberbergischen Land zählt man den Rheinisch-Bergischen Kreis, den Oberbergischen Kreis und die Stadt Leverkusen. Die Region brachte es im Jahr 2012 auf rund 1.300.000 Einwohner.

Das Bergische Land bildet den Südosten des nordrheinischen Teils des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen. Es liegt im Rheinischen Schiefergebirge, einige Städte des Bergischen Landes befinden sich aber auch in der Kölner Bucht.

Immobilienmärkte im Bergischen Land

Wie bei den Themen Verkehr und Bildung ist auch bei den Mietpreisen anzumerken, dass die Unterschiede von der Metropolregion Bergisches Städtedreieck zu den zersiedelten ländlichen Regionen teilweise erheblich sind. Die Immobiliengutachter können aus diesem Grund keine allgemeingültigen Angaben zur Situation im Bergischen Land machen. Die Zahlen aus den LEG Wohnungsmarktreports NRW 2013 können dennoch einen Eindruck zum Immobilienstandort vermitteln:

• Wuppertal: 5,37 – 5,95 Euro/m²/Monat
• Leverkusen: 6,05 – 7,45 Euro/m²/Monat
• Solingen: 5,89 – 6,99 Euro/m²/Monat
• Remscheid: 4,52 – 6,08 Euro/m²/Monat
• Bergisch Gladbach: 7,68 – 9,18 Euro/m²/Monat
• Kreis Mettmann: 6,67 – 7,44 Euro/m²/Monat
• Oberbergischer Kreis: 4,81 – 5,82 Euro/m²/Monat,
• Rheinisch-Bergischer-Kreis: 5,95 – 7,81 Euro/m²/Monat,
• Rhein-Sieg-Kreis: 5,00 – 7,14 Euro/m²/Monat

Naturräume der Region Bergisches Land

Das Bergische Land wird im Norden von der Ruhr begrenzt, in seinem Westen liegen die Kölner Bucht und das Niederrheinische Tiefland am Rhein. Im Süden grenzt das Bergische Land an die Sieg. Nur im Osten verläuft die Landschaft frei und ohne erkennbare Grenzen nahtlos ins Sauerland. Bergisches Land und Sauerland haben denn auch ihre Lage im Süderbergland gemeinsam, das zum Rheinischen Schiefergebirge gehört. Die Landschaften der Region sind durch Mittelgebirge und Waldreichtum geprägt, hügelige Gebiete wechseln sich mit engen Kerbtälern, den sogenannten Siepen, ab, durch die kleine Bäche fließen. Im Westen des Bergischen Landes schwächt sich das Mittelgebirge zu einer Ebene ab, dort liegen einerseits die Metropolen Düsseldorf und Köln, andererseits finden sich hier aber auch naturnahe Naherholungsgebiete und wertvolle Naturschutzgebiete. Dazu gehört der Naturpark Bergisches Land. Im Süden des Bergischen Landes liegt unter anderen weitreichenden Waldgebieten der fast unbewohnte Nutscheid, eines der größten Forstgebiete überhaupt.

Landkreise und Städte im Bergischen Land als Wirkungsraum des Immobiliengutachters

Bergisches Land
Michael Müller / pixelio.de
Das Bergische Land teilt sich in vier Kreise auf. Der Kreis Mettmann bringt es mit zehn Gemeinden und einer Fläche von 407 Quadratkilometern auf eine Bevölkerungszahl von etwa 500.000 Einwohnern. Das ergibt eine Durchschnittszahl von ungefähr 1.230 Menschen pro Quadratkilometer. Der Oberbergische Kreis ist dünner besiedelt, bei einer Fläche von 918 Quadratkilometern haben seine 13 Gemeinden insgesamt nur 285.000 Einwohner. Hier wohnen auf einem Quadratkilometer durchschnittlich also nur 310 Menschen. Mit zirka 639 Einwohnern pro Quadratkilometer liegt der Rheinisch-Bergische Kreis etwa in der Mitte dieser Werte. Dort leben in acht Gemeinden etwa 280.000 Menschen. Zum Bergischen Land gehören darüber hinaus Teile des Rhein-Sieg-Kreises. Dort gibt es eine Gesamtbevölkerung von 600.000 Einwohnern, die sich auf 19 Gemeinden und eine Fläche von 1.150 Quadratkilometern verteilt. Das ergibt für den gesamten Kreis eine Durchschnittszahl von 520 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die größte Stadt im Bergischen Land ist Wuppertal mit 360.000 Bewohnern. Darauf folgen Leverkusen mit 161.000 Einwohnern und Solingen mit einer Bevölkerung von 160.000 Menschen. In Remscheid und Bergisch Gladbach wohnen jeweils etwa 110.000 Bürger.

Verkehr

Der öffentliche Nahverkehr ist im Bergischen Land sehr unterschiedlich ausgebaut. Im Bergischen Städtedreieck gibt es hervorragende Bus- und Bahnverbindungen, der ländliche Raum ist jedoch teilweise sehr stark zersiedelt und deshalb nur schlecht zu erreichen. Die Städte Erkrath, Haan, Solingen, Mettmann und Wuppertal sind an das Düsseldorfer S-Bahn-Netz angeschlossen. Bahnverbindungen bestehen auch zum internationalen Bahnhof in Köln. Das Straßennetz im Bergischen Land ist ebenfalls sehr heterogen strukturiert, am Rhein entlang und im Bergischen Städtedreieck lassen die Anschlüsse an das Autobahn- und Bundesstraßennetz keine Wünsche offen. Durch die Flughäfen Düsseldorf und Köln/Bonn sind die Bewohner des Bergischen Landes an den internationalen Flugverkehr angeschlossen.

Daten und Fakten

Die Hauptschlagader des Bergischen Landes stellt das Städtedreieck mit den Eckpunkten Wuppertal, Solingen und Remscheid dar. Auf einer Fläche von rund 333 Quadratkilometern leben in diesem Ballungsraum mehr als 600.000 Menschen, also im Schnitt etwa 1.828 Einwohner auf einem Quadratkilometer. In den drei Städten bieten mehr als 35.500 Unternehmen über 200.000 Mitarbeitern einen Arbeitsplatz. Das Bruttoinlandsprodukt des Dreiecks lag im Jahr 2009 bei 16.645 Millionen Euro. Mehr als zwei Drittel dieser Unternehmen gehören dem Dienstleistungssektor an, etwa 30 Prozent sind im produzierenden Gewerbe anzusiedeln. Fast ein Fünftel aller Beschäftigten des Bergischen Städtedreiecks arbeiten in Industriebetrieben. Mehr als 1.700 Ausbildungsstätten sorgten im Jahr 2011 in der Region für über 6.500 Ausbildungsplätze.

Bedeutende Sehenswürdigkeiten und Freizeitmöglichkeiten

Das Bergische Land hat Sehenswürdigkeiten in allen Bereichen zu bieten. Zu den Natursehenswürdigkeiten der Region gehört beispielsweise die Aggertalhöhle bei Ründeroth, eine Schauhöhle des Naturschutzgebiets Altenberg im Waldbachtal, das im Oberbergischen Kreis liegt. Architektonisch und historisch interessante Gebäude bekommt man in den Altstädten der Region zu sehen. Attraktive Fachwerkbauten gibt es in Bergneustadt, Solingen, Hückeswagen, Remscheid und Velbert. Der Norden von Wuppertal ist für seine Gründerzeitarchitektur bekannt und in Ratingens mittelalterlicher Innenstadt ist die älteste gotische Hallenkirche des Rheinlandes beheimatet. Darüber hinaus können im Bergischen Land zahlreiche Burgen und Schlösser besichtigt werden. Darunter sind beispielsweise die Schlösser Bensberg und Lerbach in Bergisch Gladbach, das Schloss Eulenbroich in Rösrath, das Schloss Hardenberg in Velbert, das Schloss Homburg bei Nümbrecht und das Schloss Lüntenbeck in Wuppertal. Wer sich für Sakralbauten interessiert, kann im Bergischen Land den Altenberger Dom in Odenthal oder den Mariendom in Velbert besuchen. Auch die Klosterkirche St. Maria Magdalena und die St. Laurentius-Kirche in Wuppertaler Stadtteilen Beyenburg und Elberfeld sind einen Besuch wert. Rund um das Bergische Land sind in vielen Städten zahlreiche interessante Museen beheimatet, darunter etwa das Neanderthal-Museum zwischen Mettmann und Erkrath oder das Bergbaumuseum in Bergisch Gladbach. Als technische Sehenswürdigkeit ist die Wuppertaler Schwebebahn weit über die Grenzen der Region hinaus berühmt. Die Hochbahn ist einerseits Wahrzeichen der Stadt, andererseits ein öffentliches Verkehrsmittel.

Das Bergische Land als Wirtschafts- und Hochschulstandort

Aufgrund von hohem Niederschlagsaufkommen und der Gefällelage zu den Flüssen Rhein und Ruhr hat die Wasserkraft für die Industrieentwicklung des Bergischen Landes eine große Rolle gespielt. Velbert hat sich beispielsweise als Zentrum der Schlossindustrie heraus kristallisiert, Remscheid hat den Ruf einer Werkzeugstadt mit vorwiegend metallverarbeitenden und Maschinenbaubetrieben erlangt. Solingen ist für die Herstellung von Schneidwaren und Bestecken berühmt geworden. Die Städte Wuppertal und Radevormwald wurden hingegen eher durch die Textilindustrie geprägt. Vor allem in Westfalen wurden große Kohlezechen ausgebaut und auch andernorts gab es im Bergischen Land schon früh kleinere Bergwerke. Die Region hat als Bildungsstandort vor allem in den größeren Städten Bedeutung. In Wuppertal gibt es die Bergische Universität und die Kirchliche Hochschule. Außerdem haben die Kölner Musikhochschule und die Folkwang Universität der Künste Dependancen in der Stadt. In Leverkusen gibt es ein Studienzentrum der Hochschule für Ökonomie und Management und einen Campus der Fachhochschule Köln. In Remscheid betreibt die Bergische Universität Wuppertal mit dem Institut für Werkzeugforschung und Werkstoffe einen weiteren Standort. In Bergisch Gladbach kann man an der privaten Fachhochschule der Wirtschaft studieren.

Honorar Immobiliensachverständiger

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis.

Honorar Immobiliengutachter
GG-Berlin / pixelio.de

Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. Fragen Sie mich bitte nach einem individuellen Angebot.

Für eine attraktive Angebotsunterbreitung benötige ich in der Regel nur einige wenige Eckdaten der Immobilie.

  • Bei unbebauten Grundstücken: Lage, Grundstücksgröße, Anzahl der Flurstücke und Nutzungsart
  • Bei Wohnimmobilien: Lage, Anzahl der Wohneinheiten, Gesamtwohnfläche, Grundstücksgröße
  • Bei Mischobjekten (Wohnen/Gewerbe): Lage, Anzahl der Gewerbeeinheiten mit der gewerblichen Gesamtfläche, Anzahl der Wohneinheiten mit der Gesamtwohnfläche
  • Bei Gewerbeobjekten: Nutzfläche, unterteilt nach Nutzungsarten (Produktion, Lager, Sozialräume, Büro usw.) Jahresnettomieteinnahmen und die Grundstücksgröße

Zu dem Pauschalhonorar geben wir die entstehenden Auslagen an unseren Auftraggeber 1:1 weiter:

  • Für Amtsgebühren, bspw. des Grundbuchamtes, des Altlastenkatasters, der unteren Bauaufsichtsbehörde usw.
  • Für Fahrkosten (0,60 € pro Kilometer)
  • Eine Porto- und Telekommunikationspauschale von 16,75 €

Erfahrungsgemäß betragen die gesamten Auslagen je nach Objektart und vorgefundener Unterlagensituation zwischen 50 und 100 €.

Für nicht in dem Sachverständigenauftrag erfasste Zusatzleistungen

verrechne ich einen Stundensatz von 120 €. Dies kann bspw. bei der zusätzlich notwendigen Gebäudevermessung oder der Bewertung eines Objektes zu mehreren Stichtagen der Fall sein.

Haben Sie Fragen zu den Honorierungsgrundlagen oder möchten ein attraktives Angebot für eine Immobilienbewertung, kontaktieren Sie mich gern unter der Telefonnummer 0 22 61/28 80 24 oder über das rechte Kontaktformular.

Mein Angebot

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird,

mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Dieses Gutachten ist gerichtsfest und bankenfest. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. Gleichfalls sind solche „Expertisen“ meist wertlos, da in der „Kürze“ nicht alle wertermittlungsrelevanten Daten recherchiert und ausgewertert werden können.

Die Immobilienbewertung in Deutschland

wird nach einem normierten Verfahren und mit Blick auf den § 194 Baugesetzbuch, § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die entscheidenden Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basiert auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basiert auf den Herstellungskosten) oder Ertragswertverfahren (basiert auf den marktfähigen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren.

Rechte und Belastungen

können Bestandteil der Immobilienbewertung sein, welche sich in Wertminderungen oder Wertsteigerungen manifestieren können. Gleichfalls können solche Rechte auch Gegenstand einer separaten Bewertung sein, sofern bspw. Ausgleichzahlungen zwischen Begünstigten und dem Rechtsgeber vereinbart werden sollen. Ebenso können sich Enteignungsverfahren, enteignungsgleiche Eingriffe durch öffentliche Baulastträger und damit verbundene Entschädigungszahlungen auf ein Wertgutachten stützen.

Die Portfoliobewertung

ist eine Spezialdisziplin der Immobilienbewertung, bei der keine Einzelbewertung umgesetzt wird, sondern mit Hilfe von sinnvollen Klasterungen und Marktkennzahlen der Wert des Immobilienpaktes bestimmt wird, der nicht unbedingt mit der Summe der Einzelimmobilienwerte übereinstimmen muss. Bei der Portfoliobewertung wird versucht, die wertermittlungsrelevanten Daten so tief und detailgenau wie möglich in eine Bewertungsmatrix einzubinden um präzise Werte zu erhalten, ohne eine tatsächliche Einzelbewertung umzusetzen.

Mietwertgutachten

beauftragen in der Regel Zivilgerichte, bei denen ein Vermieter eine Mieterhöhung in einem Gerichtsverfahren zu begründen versucht. In der Regel gelingt dies nur durch den Sachverständigenbeweis, da Mietspiegel und vom Vermieter angebotene Vergleichswohnungen in der Regel nicht hinreichend beweisfähig bzw. gar nicht existent sind. Diese Mietwertgutachten, im Zusammenhang mit der Wohnungsmiethöhe, werden im Sinne des § 558 BGB erstattet. Gewerbliche Mietwertgutachten sind nur selten anzutreffen, da die Miete hier bis auf strafrechtlich relevante Bereiche frei vereinbar ist und dies auch meist präzise umgesetzt wird. Dennoch kommen in strafrechtlichen Zusammenhängen Mietwertgutachten über gewerbliche Flächen in der Sachverständigenpraxis vor.

Immobilien – Due Diligence

In der institutionellen Immobilienwirtschaft ist die intensive Vorprüfung von ausgesuchten Kaufangeboten üblich. Hierzu biete ich den Part der immobilienwirtschaftlichen Betrachtung an. Für juristische oder technische Due-Diligence-Parts arbeite ich mit geeigneten Spezialisten zusammen. Es haben sich hier langjährige Partnerschaften etabliert, die ich gern zum Kundennutzen einsetze.

Unterlagen

Rechner
Tim Reckmann / pixelio.de

Damit eine Immobilie ordnungsgemäß bewertet werden kann, ist die Sichtung und Prüfung diverser Unterlagen notwendig. Einige Unterlagen dienen dem Sachverständigen auch um reale Sachverhalte abzuleiten, wie bspw. die Wohnfläche, die Nutzfläche, die Grundflächenzahl usw. oder auch Dienstbarkeiten und sonstige wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale.

Die wichtigsten Unterlagen, die für eine fundierte Immobilienbewertung notwendig werden, sind:

  • Ein Grundbuchabdruck, der den aktuellen Stand zum Wertermittlungsstichtag widerspiegelt
  • Eine Flurkarte bzw. ein maßstäblicher Lageplan, ggf. ein Auszug aus dem Liegenschaftsbuch
  • Ein Abdruck aus dem Baulastenverzeichnis, sofern in dem jeweiligen Bundesland existent (In NRW werden Baulastenverzeichnisse bei den jeweiligen Bauaufsichtsbehörden geführt)

Zusätzlich, sofern bebaut:

  • Grundrisspläne aus der Bauantragsunterlage o.ä. Maßstab 1:100 (Entwurfsplanung)
  • Die Baubeschreibung des Bauantrages
  • Flächenberechnungen inkl. Wohnflächen- und Nutzflächenberechnung, ggf. die Berechnung des umbauten Raumes
  • Bauantragsunterlage mit Nachweisen zu den Abstandsflächen und der Einhaltung des Maßes und der Art der baulichen Nutzung, sofern vorhanden

Bei Betreiber-Immobilien (Hotel, Seniorenheime etc.):

  • Darstellung besonderer nutzerspezifischer Betriebseinrichtungen
  • Flächen-, Auslastungs- und Umsatzdaten
  • Konzessionen, Betriebsgenehmigungen

Ergänzend, sofern vorhanden und relevant:

  • Vorgutachten
  • Abdruck aus dem Altlastenkataster
  • Steuerbescheide
  • Protokolle der Wohnungseigentümerversammlung der letzte 3 Jahre (bei Teil- und Wohnungseigentum im Sinne des WEG)
  • Wirtschaftspläne der Wohnungseigentümergemeinschaft der letzten 3 Jahre (bei Teil- und Wohnungseigentum im Sinne des WEG)
  • Mietverträge
  • Pachtverträge
  • Erbbaurechtsverträge
  • Wärme- und/oder Energie- Contractingverträge u.ä.
  • Vorgaben des wirksamen Bebauungsplanes bzw. einer Ortssatzung

Profil des Immobiliensachverständigen M. Kirchner

Matthias Kirchner

Das Sachverständigenbüro Matthias Kirchner wird geleitet von

Matthias Kirchner, Jahrgang 1969

Qualifikation:

  • Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK, 1994)
  • Immobilienwirt (Dipl.-VWA, 1997)
  • Diplom Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (Deutsche
  • Immobilien Akademie an der Albert-Ludwig-Universität in Freiburg, 2004)
  • Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)

Tätigkeiten:

  • Erfahrungen in der Immobilienbranche seit 1990 (WEG- und Hausverwaltung)
  • ab 1990 Bauträgertätigkeit in Angestelltenverhältnissen und selbständig (ab 1990)
  • ab 1992 Mitarbeiter in namhaften Immobilienmaklerunternehmen (BNP Paribas Real Estate Deutschland früher Müller Int. / Atis Real)
  • ab 1997 leitender Angestellter in der Projektsteuerungsgesellschaft der Deutschen Bahn, DB Projektbau als Leiter Grunderwerb mit Budgetverantwortung Grundstückseinkauf ICE – Trasse Nürnberg-Ingolstadt-München
  • ab 2004 als freier Sachverständiger für Immobilienbewertung
  • 2007 – 2015 Mitglied des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Stadt Erlangen
  • ab 2007 Partner der Partnerschaftsgesellschaft 5P, Dietzel Harter Kirchner Neugebauer Zimmermann, Immobiliensachverständige
  • ab 2005 Geschäftsführender Gesellschafter der ONEO Investment GmbH mit dem Schwerpunkt Immobilienentwicklung und Bestandhaltung
  • ab 2008 Überregionale Kooperation mit dem von der IHK Lüneburg-Wolfsburg öffentlich bestellt und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Diplom Kaufmann (FH) Bernd A. Binder mit Zweigstellen in Hannover, Düsseldorf, Köln, Neuss, Kiel u.a.
  • ab 2009 Bürogemeinschaft Dieckmann & Kirchner München, Immobiliensachverständige im Raum München und Oberbayern, in Kooperation mit der von der IHK Bodensee-Oberschwaben öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Dipl.- Ing. FH Isabelle Dieckmann, hier geht es zu unserem Partnereintrag im Stadtportal von München mit weiteren Informationen: D&K Immobiliensachverständige München

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Angaben gemäß § 5 TMG:

Matthias Kirchner
Sachverständiger für Immobilienbewertung
Auf der Gostert 5a
51645 Gummersbach

Kontakt:

Telefon: 0 22 61/ 28 80 24
Telefax: 0 22 61/ 28 80 84
E-Mail: post@immoberg.de

Umsatzsteuer-ID:

Umsatzsteuer-Identifikationsnummer gemäß §27 a Umsatzsteuergesetz:
DE 40 348 196 754

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Victoriaplatz 2
40198 Düsseldorf

Verantwortlich für den Inhalt nach § 55 Abs. 2 RStV:

Matthias Kirchner, Auf der Gostert 5a, 51645 Gummersbach

Quellenangaben für die verwendeten Bilder und Grafiken:

Pixelio

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