Immobilienarten

Nachfolgend gebe ich einen Überblick über die bewertbaren Immobilienarten in Nordrhein-Westfalen, im Rheinland, im Bergischen Land, im Westerwald, im Sauerland, im Siegerland und im Ruhrgebiet sowie über die entsprechen Methoden zur Bewertung dieser Objekte.

Eigentumswohnungen

Bönen
BloodyMary / pixelio.de
Eigentumswohnungen sind ebenso wie gewerbliches Teileigentum oder geteilte PKW-Stellplatzanlagen nach WEG (Wohnungseigentumsgesetz) aufgeteiltes Immobilieneigentum.

Demnach gibt es Sondereigentum und Miteigentum, wobei das Sondereigentum das Eigentum an einer Wohnung oder einem anderen abgeschlossenen Teileigentumsbereich (bspw. eine Bürofläche oder ein Tiefgaragenstellplatz) zu verstehen ist und das Miteigentum allen Eigentümern gehörendes Gemeinschaftseigentum darstellt. Privatrechtliche Grundlage ist die vor einem Notar beurkundete Teilungserklärung mit Austeilungsplänen. Die baurechtliche Grundlage ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung der örtlichen unteren Bauaufsichtsbehörde.

Der Immobiliensachverständige hat hier die recht anspruchsvolle Aufgabe, die Besonderheiten und Marktgepflogenheiten dieser Immobilienart in einem meist kleinen Marktumfeld im südlichen und mittleren Nordrhein-Westfalen zu beleuchten. Die Bewertung von Immobilien-Teileigentum ist in der Regel komplizierter und auch etwas teurer als bspw. die Bewertung von freistehenden Einfamilienhäusern, da hier als einzig anerkanntes Verfahren das direkte Vergleichswertverfahren zur Anwendung kommt und Vergleichsdaten nicht immer in ausreichender Menge zur Verfügung stehen bzw. leicht zu beschaffen sind.

Teileigentum mit Hilfe des Sachwertverfahrens oder des Ertragswertverfahrens zu bewerten, gilt als unsachgerecht und ist in der Regel zu verwerfen. Das Ertragswertverfahren kann häufig als Plausibilitätsprüfung herangezogen werden. In wenigen Einzelfällen, wenn keinerlei brauchbare Vergleichsdaten verfügbar sind, kommt das Ertragswertverfahren in Betracht, da bspw. Kapitalanleger bei dieser Immobilienart meist auch die Rendite kalkulieren und dann dem Marktverhalten sehr nahe kommen. Hier gilt es, eine auskömmliche Menge an Vergleichsobjekten zu untersuchen, die nach Art, Beschaffenheit, Größe und Lage (in der Gemeinde und im Gebäude) etwa ähnlich sind. Diese Daten werden durch ein Gewichtungssystem und statistische Methoden im Verhältnis zu dem Bewertungsobjekt vergleichbar gemacht. Die Rechenstandardgröße wäre im Allgemeinen der Quadratmeterpreis für die Wohnfläche, da dies am Immobilienmarkt üblich ist.

Wohn- und Geschäftshäuser

Gronau
siepmannH / pixelio.de
Wohn- und Geschäftshäuser sind im Grund wie Mehrfamilienhäuser reine Ertragsobjekte bzw. Kapitalanlagen und werden ebenso gemäß ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) meist mit Hilfe des zweistufigen Ertragswertverfahrens bewertet. Die Schwierigkeit der Bewertung von Wohn- und Geschäftshäusern, bzw. Immobilien mit gewerblichem Anteil in Nordrhein-Westfalen, besteht in der Präzision der Ermittlung der nachhaltigen Erträge. Es ist recht einfach, den aktuellen Marktmietpreis für ein Objekt zu ermitteln. Die nachhaltige Ertragsmiete bezieht sich, trotz der Dynamik eines Liegenschaftszinsatzes, u. U. auf einen Zeitraum, der mehrere Jahrzehnte umfassen kann. Hier ist, mit Blick auf konjunkturelle Entwicklungen aber auch städtebauliche Aspekte, ein hohes Fehlerpotential gegeben, welches zu erheblichen Wertabweichungen im Laufe von wenigen Jahren führen kann.

Gleichzeitig sind die zeitliche Volatilität der Immobilienwerte und die Risikoabwägung der Marktteilnehmer und Immobilienfinanzierer bei Mischobjekten günstiger zu bewerten als bei reinen Gewerbeimmobilien, da eine Wohnnutzung in der Regel stabilere und vor allem langfristigere Erträge verspricht. Insofern ist das Wohn- und Geschäftshaus in der Regel (lageabhängig) eine sichere und langfristige Kapitalanlage.

In den letzten Jahrzehnten entwickelten Immobilienunternehmen Objekte, die nach der o. g. Definition Wohn- und Geschäftshäuser sind aber bei genauerer Betrachtung integrierte und komplexe Mischlösungen für viele Immobilien – Nutzungsarten bieten. Wohnparks mit gewerblichen Nahversorgungsmöglichkeiten, Sport- und Freizeitlokalitäten aber auch Seniorenanlagen sind ein Beispiel für diese integrierten Mischkomplexe. In diesen Fällen ist der Immobiliensachverständige gefordert, die Genauigkeit der Ermittlung der Marktdaten zu untersuchen und ggf. seinen Beobachtungshorizont etwas zu auszuweiten.

Bauernhöfe (Hofstellen)

Heek
Dr. Stephan Barth / pixelio.de
Bauernhöfe oder Landwirtschaftliche Hofstellen u.a. in Nordrhein-Westfalen sind baurechtlich meist privilegierte Außenbereichsbauwerke, deren Bewertung häufig recht kompliziert ist.

Soll ausschließlich der Immobilienwert ermittelt werden, ist insbesondere der Bewertung des Bodens ein wichtiger Stellenwert beizumessen, da diese Flächen meist beträchtliche Ausmaße besitzen und in der Regel nur wenige Vergleichsfälle bekannt sind. Bodenrichtwerte gibt es meist für solche Objekte nicht. Für manche Regionen in Deutschland (in Nordrhein-Westfalen bedingt) ist die Bodenqualität (Bonität) ein Merkmal für die Bodenpreisfindung der rein landwirtschaftlichen Nutzflächen. Die Arrondierung der Hofstelle spielt eine Rolle. Die Zupachtfähigkeit von Flächen ist zu berücksichtigen.

In der Bewertungspraxis sind Bauernhöfe mitunter Resthöfe, ohne größere landwirtschaftliche Flächen. Diese Gebäude besitzen dann Bestandsschutz und können ohne die Privilegierung des landwirtschaftlichen Anwesens nicht mehr wesentlich erweitert werden. Diese Privilegierung kann u.U. beibehalten werden und entsprechend baurechtlich (§ 35 BauGB) zu Neubauten und Erweiterungsbauten führen. Häufige Vertreter dieser Möglichkeiten sind Erlebnisbauernhöfe mit Pferdepension usw.

Bauernhöfe sind im Prinzip spezielle Gewerbeimmobilien, die auch in der Immobilienbewertung so betrachtet werden müssen. Ein voll funktionsfähiger Bauernhof wird also nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Hier besteht die Herausforderung, ähnlich wie bei anderen Gewerbeimmobilien auch, die Restnutzungsdauer, den Mietertrag und den Liegenschaftszinssatz als wesentliche Eingangsgrößen einer nachhaltigen Ertragswertbestimmung korrekt zu ermitteln. Hier spielen regionale, soziostrukturelle und mikroökonomische Realitäten eine wichtige Rolle.

Gleichzeitig ist zu beachten, dass solche Liegenschaften meist nicht so leicht finanzierbar sind, was den Markt stark einschränkt. Liegenschaftszinssätze als Risikobarometer sind in der Regel sehr hoch zu bemessen. Der Jahrzehnte währende Strukturwandel in der Landwirtschaft führt ebenso zu einer erhöhten Risikobetrachtung. Mischformen oder Nutzungsänderungen in Erlebnisbauernhöfe oder Reiterhöfe usw. sind Ausdruck einer kreativen betriebswirtschaftlichen Veränderung solcher Immobilienkonzepte. Auch in solchen Fällen sind die Marktgegebenheiten dieser Nutzungskonzepte genau zu beobachten.

Schließlich findet man bei der Betrachtung einer möglichen Drittverwendungsfähigkeit häufig eine Alternative als Wohnimmobilie. Hier gelten andere ggf. sachwertorientierte Regeln der Bewertung. Einfacher wird die Bewertung deshalb jedoch nicht, da Wohnimmobilien im Außenbereich nur Bestandschutz genießen. Eine freie Beplanbarkeit des Grundstückstückes fehlt und mindert dadurch dessen Wert meist erheblich. Da hier ebenfalls kaum Vergleichsfälle bekannt sind, ist auch diese Art der Resthofnutzung eine kleine Herausforderung für den Immobiliensachverständigen. Insbesondere ist der Aspekt der Liebhaberei ein nicht zu unterschätzender Risikofaktor für den Experten, letztlich mit dem Wert neben dem Marktgeschehen zu agieren.

Gewerbeimmobilien

Frechen
„NOBBY“ NORBERT HÖLLER / pixelio.de
Unter dem Begriff Gewerbeimmobilien werden alle Objekte zusammengefasst, in denen keine Wohnnutzung vorkommt und gewerbliche Nutzungen im Vordergrund stehen. Auch die Gruppe der Spezialimmobilien fällt teilweise in diesen Bereich.

Die Herausforderung bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien besteht in der präzisen Erkennung der so genannten Drittverwendungsfähigkeit. Viele Immobilien dieser Art sind für einen speziellen Zweck konzipiert (Bsp.Müllverbrennungsanlagen oder Flughäfen u.a.) und sind nur bedingt oder gar nicht für andere Nutzungen nachhaltig geeignet. Andere Gewerbeimmobilien, wie bspw. Büroobjekte oder Shoppingzentren in guten Lagen sind von der Frage der Drittverwendungsfähigkeit nicht tangiert, da die aktuelle Verwendung meist die nachhaltigste und rentabelste Nutzung darstellt.

Die Bewertung erfolgt, ähnlich wie bei Mehrfamilienhäusern oder Wohn- und Geschäftshäusern mit Hilfe eines diskontierenden Barwertverfahrens (Ertragswertverfahren), welches mit Blick auf eine mögliche Drittverwendung auf nachhaltigen bzw. marktüblichen Mieterträgen aufbaut.

Besonders herausfordernd ist es bei Objekten, bei denen für die aktuelle Nutzung keine Nachfrage mehr besteht, die nachhaltige Miete am Markt zu recherchieren. Hier ist der Sachverständige mit langjährigen Recherche-Erfahrungen im südlichen Nordrhein-Westfalen gefragt, sowohl die rentabelste und marktfähige Drittverwendung zu ermitteln als auch einen für die mögliche Nutzungsform nachvollziehbaren marktüblichen Mietertrag zu generieren.

Wichtige Eingangsgrößen bei der Bewertung von gewerblichen Immobilien sind die genaue Festsetzung (Ermittlung) der Restnutzungsdauer mit Blick auf den Gesamtzustand der Gebäude, u.U. die Nähe zur Infrastruktur (Autobahnanschluss, Flughäfen etc.), u.U. Laufkundenfrequenzen, eventuell die Nähe zu Ballungszentren oder europäischen Hauptverkehrsachsen (Logistik), bei Logistikimmobilien bspw. auch die Hallenhöhe, die Belastbarkeit des Hallenbodens und viele andere Themen, die für Marktteilnehmer wichtige Entscheidungskriterien für die Anmietung oder den Ankauf darstellen. Gewerbeimmobilien sind u.a. Fachmärkte, Autohäuser, Logistikimmobilien, Hotelimmobilien, Büroimmobilien, Shoppingzentren, Flughäfen, u.v.a.

Spezialimmobilien

Weeze
Raphael Reischuk / pixelio.de
Die Bewertung von Spezialimmobilien ist eine besondere Kunst der Immobilienbewertung. Ein Immobiliengutachter findet im südlichen Nordrhein-Westfalen in der Regel eine Immobilie vor, die nur für einen Nutzungszweck konzipiert wurde.

Abschreckende Beispiele für Spezialimmobilien sind Funktürme, Müllverbrennungsanlagen oder Flughäfen und ähnliche Nutzungen. Sofern solche Immobilien keine Liquidationsobjekte sind, ist die genaue Herausarbeitung der Drittverwendungsfähigkeit maßgeblich um einen nachhaltigen Mietertrag zu simulieren, der letztlich zu einem Ertragswert (Marktwert) führt. Zu tätigende Investitionen, die die Drittverwendungsfähigkeit herbeiführen sind entsprechend von einem Ertragswert abzuziehen.

Die Kreativität des Sachverständigen ist hier besonders gefordert, da er eine virtuelle Nutzungsänderung durchführen muss und gleichzeitig eine Idee haben muss, welche Nutzung überhaupt in der Region marktfähig ist und mit geringem Investitionsumfang umsetzbar ist. Häufig sind solche Immobilien auch nur deshalb defizitär, weil das Nutzungskonzept nicht aufgeht. Ein anderes Konzept oder ein anderer Betreiber haben ggf. bessere Chancen. Ein gutes Beispiel sind in privater Hand befindliche Musical-Theater, die meist mit einem modernen Baukörper und neuester Bühnentechnik ausgerüstet, kaum schwarze Zahlen schreiben. Die große Musical-Welle ist abgeebbt. Entsprechende Immobilien führen häufig ein bemitleidenswertes Dasein als Veranstaltungs- und Eventhalle für Firmenjubiläen und Gastauftritte von regionalen Schlagersternchen.

Die Bewertung solcher Immobilien führt also weit über das Übliche hinaus, da teilweise betriebswirtschaftliche Betreiberkonzepte analysiert und in einem Pachtmodell verarbeitet werden müssen. Betreiberimmobilien sind wie bspw. Hotels also insbesondere von betriebswirtschaftlichen Kennzahlen dieser Branche, dem Deckungsbeitrag, dem Umsatz, der Pachthöhe, der Vertragsart zwischen Verpächter und Betreiber geprägt und müssen vom Sachverständigen berücksichtigt und bewertet werden. Spezialimmobilien sind bspw. Sportstätten, Wellnesobjekte, Museen, Gewerbeparks, Produktionsimmobilien, Flughäfen, Theater, Hotels, Hallenbäder, Schulen, Shoppingcentren, Musical- und Veranstaltungshallen und v.a..

Einfamilienhäuser

Linnich
Thomas Max Müller / pixelio.de
Mit Einfamilienhäusern sind neben freistehenden individuellen Wohnobjekten auch Doppelhaushälften und Reihenhäuser im südlichen und mittleren Nordrhein-Westfalen gemeint. Einfamilienhäuser werden in der Regel auch allgemein mit dem Begriff „Individueller Wohnungsbau“ bezeichnet.

Einfamilienhäuser (EFH) werden u.a. nach dem System des Herstellungswertes (Wiederbeschaffungswert) zzgl. dem Bodenwert unter Berücksichtigung einer Altersabschreibung bewertet (Sachwertverfahren). Häufig gibt es regionale Besonderheiten und Unterschiede im Verhalten der Marktteilnehmer, sodass ein so genannter Sachwertfaktor (Marktanpassung) den Sachwert an diese speziellen Gegebenheiten anpassen soll.

Bei einer ausreichenden Menge an vergleichbaren Verkaufsfällen von Einfamilienhäusern in der Region des südlichen NRW oder dem jeweiligen Quartier, in einem überschaubaren Zeitraum, ist auch das Vergleichswertverfahren eine gute, häufig sogar die bessere Alternative zum Sachwertverfahren. Es ist direkter und und für den Nichtgutachter plausibler. Der besondere Anspruch bei diesem Verfahren besteht darin, dass die doch recht heterogenen Immobilien erst mit Hilfe eines Bewertungssystems (meist Punkte- und Gewichtungssystem) vergleichbar gemacht werden müssen.

Dem Bodenwert kommt bei Einfamilienhäusern eine besondere Stellung zu, da hier der Bodenwert häufig einen beträchtlichen Anteil am Gesamtwert, insbsondere bei älteren Häusern (Marktwert) ausmacht. Speziell bei älteren Gebäuden kann es durchaus vorkommen, dass der Bodenwert den Gebäudewert übersteigt. Verschärft wird die Situation bei sehr guten Wohnlagen. Der Sachverständige muss also hier bei der Ermittlung des Bodenwertes besondere Sorgfalt und Genauigkeit walten lassen um zu einem marktkonformen Ergebnis zu kommen.

Mehrfamilienhäuser

Mechernich
Alexander Gasser / pixelio.de
Mit Mehrfamilienhäusern werden alle Immobilienobjekte in NRW bezeichnet, welche dem Geschosswohnungsbau zuzuordnen sind und kein oder fast kein Gewerbe beherbergen.

Mehrfamilienhäuser sind Kapitalanlage-Objekte. Deshalb werden sie auch ausschließlich nach betriebswirtschaftlichen Erwägungen betrachtet und bewertet. Einfach ausgedrückt ist ein Mehrfamilienhaus das wert, was alle Erträge (diskontiert auf den Wertermittlungsstichtag) bis zur Erschöpfung der Gesamtnutzungsdauer ausmachen.

Sofern für den Erwerb oder die Errichtung vergleichbarer Objekte die zu erzielende Rendite (Mieteinnahme, Wertsteigerung, steuerliche Abschreibung) im Vordergrund steht, wird das Ertragswertverfahren als vorrangig anzuwendendes Verfahren angesehen. Die Anwendung dieses Verfahrens kommt überwiegend bei Mietwohnhäusern, gewerblich oder gemischt genutzten Grundstücken, Hotels usw. zum Tragen.

Das zweistufige Ertragswertverfahren, wie es heute in Deutschland gem. § 194 BauGB in der Regel praktiziert wird, extrahiert dabei den Bodenverzinsungsbetrag aus dem Reinertrag und addiert den Bodenwert anschließend dem diskontieren Ertrag hinzu. Die Idee, die diesem Verfahren zugrunde liegt ist die, dass der Bodenwert sich nicht verbraucht und demnach auch nicht einer endlichen Nutzungsdauer unterliegen kann. Gleichwohl ist die Bodenwertverzinsung in den Mieterträgen, welche die Grundlage aller Diskontierungsmodellen darstellt enthalten und muss deshalb mit Hilfe des Liegenschaftszinses separiert werden.

Der Liegenschaftszins drückt die Bodenwertverzinsung für das im Boden gebundene Kapital aus. Im Grunde erhöht sich der Liegenschaftszins, umso risikobehafteter die Bestimmbarkeit der Richtigkeit oder Dauerhaftigkeit des Bodenwertes ist. So ist bspw. in Spitzenlage von Großstädten der Liegenschaftszins bei überwiegend als Wohnraum genutzten Objekten recht gering, weil die Dauerhaftigkeit eines hohen Bodenwertes aus den Erfahrungen der Vergangenheit heraus nicht bestritten werden kann. Dagegen ist der Liegenschaftszins hoch in bspw. Gewerbegebieten „auf der grünen Wiese“, da das Risiko eines stark fallenden oder steigenden Bodenpreises sehr hoch ist. Man kann auch sagen, umso volatiler ein Grundstückmarktbereich ist, desto höher ist der Liegenschaftszins, oder umso ausgeglichener und gefestigter der Grundstücksmarktbereich ist, desto geringer ist der Liegenschaftszins, ähnlich wie bei nicht immobilen Kapitalanlagen.

Der Liegenschaftszins spielt eine entscheidende Rolle im Berechnungsmodell des deutschen Ertragswertverfahrens für den Bodenertragsanteil, da er u. U. den Gesamtertragswert z.B. bei sehr hohen Bodenpreisen erheblich beeinflussen kann. Gleichzeitig wird dieser Zins benutzt, um den Ertrag (Ertragswert) zu kapitalisieren.

Bei Mehrfamilienhäusern ist also die Dauerhaftigkeit und nachhaltige Erzielbarkeit der Mieterträge für den Wert des Objektes entscheidend. Als Faustformel kann gelten, dass Objekte in großen innerstädtischen Wohnlagen sichere Mieterträge generieren und über recht niedrige Liegenschaftszinssätze verfügen, was für einen hohen und soliden Ertragswert spricht. Immobilien in ländlichen, strukturschwachen Bereichen können dagegen recht hohe Liegenschaftszinssätze erreichen. Die Mieten liegen teilweise deutlich unter denen der Großstädte, was letztlich auch die Nachhaltigkeit der Erträge beeinflusst.

Unbebaute Grundstücke

Wachtberg
Tanja Ritter / pixelio.de
Unbebaute Grundstücke können in Nordrhein-Westfalen die Qualität Unland, Agrarland, begünstigtes Agrarland, Bauerwartungsland, Rohbauland, erschließungspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland besitzen.

Unbebaute Grundstücke werden immer nach dem Vergleichswertverfahren bewertet, d.h. eine statistisch ausreichende Menge an vergleichbaren Verkaufsfällen der nähren Vergangenheit wird mit ökonometrischen Verfahren ausgewertet.

Hier spielen, insbesondere um die Qualität der Vergleichsdaten zu ermittel, der Median, die Standardabweichung, das gewogene arithmetische Mittel, der Korrelationskoeffizient und auch der Studentwert eine Rolle.

In der Wertermittlungspraxis kommt es häufig vor, dass der Bodenwert eine Nebenrolle spielt, da die baulichen Anlagen einen wesentlich höheren Wert besitzen als der Bodenwert. In diesen Fällen wird meist auf den so genannten Bodenrichtwert als Bewertungsbasis zurück gegriffen. Dieser Richtwert wird in der Regel von den lokalen Gutachterausschüssen anhand der sogenannten Kaufpreissammlung ermittelt und jährlich veröffentlicht. Dieser Bodenrichtwert entspricht in der Regel nicht oder nur in Ausnahmefällen dem eigentlichen Bodenwert. Der Bodenrichtwert stellt auf ein Richtwertgrundstück (ideales Normgrundstück) mit einer bestimmten Größe und einer bestimmten durchschnittlichen baulichen Ausnutzung und einer bestimmten Gebietsspezifik ab. Dies bedeutet, dass ein Immobiliensachverständiger das zu bewertende Grundstück mittels geeigneter Methoden wertmäßig an das Richtwertgrundstück anpassen muss.

Ist der Bodenwert der einzige vorhanden Immobilienwert (also unbebaut) sollte möglichst auf die Ableitung des Bodenwertes anhand des Bodenrichtwertes verzichtet werden und das direkte Vergleichswertverfahren angewendet werden, da dieses genauer ist, wenn die Qualität der Vergleichsdaten ausreichend ist.

Fragen Sie mich nach einem fundierten Verkehrswertgutachten für Ihren individuellen Fall. Ich helfe Ihnen.

Immobilienveräußerung

Die Gründe für eine Immobilienveräußerung in Nordrhein-Westfalen bzw. auch im Bergischen Land sind meist vielfältig. Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten.

Monschau
Thomas Max Müller / pixelio.de

Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. Gerade heute, in den recht dynamischen Immobilienmärkten, ist es für viele Laien schwer abzuschätzen, wie hoch ein geforderter Kaufpreis sein kann, damit erfolgreich verkauft wird.

Die Meinung eines externen neutralen Begleiters, eines Immobilienbewerters kann eine hilfreiche Möglichkeit sein um Fehler zu vermeiden. Mit der sachverständigen Wertaussage treten Sie bei Preisverhandlungen sicher gegenüber Immobilieninteressenten auf.
Sie verschenken Ihr Immobilienvermögen nicht und erhalten von dem diplomierten und zertifizierten Immobiliengutachter für Ihre Immobilien in Nordrhein-Westfalen bzw. auch im Bergischen Land preiswerte Überlegungen (Mängel, Altersabschreibung, anstehende Investitionen, Lage usw.) zu Ihrer Immobilie.

Ein Immobilienmakler ist erfolgsabhängig (Provision / Maklercourtage) und somit nicht unbedingt wirtschaftlich unabhängig. Er hat ein finanzielles Interesse an einer bestimmten Wertfeststellung. In mir finden Sie einen neutralen Beobachter, welcher wirtschaftlich unabhängig von dem jeweiligen Wert des Immobilienobjektes ist. Eine Immobilie besitzt meist einen Wert, der im hohen fünfstelligen, sechsstelligen oder gar siebenstelligen Bereich beginnt. Die Investition in ein Wertermittlungsgutachten, welches einige hundert Euro kostet, kann helfen, erhebliche Vermögensschäden zu vermeiden.

Immer wieder fragen Anrufer an, bei denen ich feststelle, dass ein Sachverständigengutachten nicht unbedingt die beste Lösung ist. Ich verkaufe häufig kein Gutachten, wenn es nicht bei der Lösung der Absichten des Anfragers hilft. Ich sehe meine Aufgabe darin, mein Kunden dabei zu unterstützen, wirtschaftlich vernünftige Entscheidungen zu treffen. Diverse Stammkunden vertrauen meinem seriösen Herangehen.

Mit einem Verkehrswertgutachten eines diplomierten und zertifizierten Immobiliensachverständigen können Sie als Immobilieneigner mit der Gewissheit agieren, dass Ihr Immobilienvermögen nicht verschleudert wird oder durch Forderung eines zu hohen Kaufpreises die Umsetzung langfristig scheitert. Haben Sie Fragen zur Immobilienbewertung im Rahmen der Immobilienveräußerung, fragen Sie mich gern nach einem fundierten Verkehrswertgutachten. Ich helfe Ihnen.

Betreuung und Pflegschaft bei der Immobilienbewertung

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen.

Kierspe
Foto M. Kirchner

Der Marktwert (Verkehrswert) des Immobilienvermögens muss mit einem Verkehrswertgutachten nachgewiesen werden, um die besondere Sorgfaltspflicht des Betreuers und die Vorgaben des jeweiligen Vormundschaftsgerichtes bzw. des Rechtspflegers zu erfüllen.

Um hier eine reibungslose Veräußerung des Immobilienvermögens umsetzen zu können, ist die Vorlage eines Verkehrwertgutachtens notwendig, da Gerichte in der Regel eine Veräußerung sonst verhindern, damit das Immobilienvermögen ggf. nicht verschleudert wird.

Berufsbetreuer, Fachanwälte, Nachlassgerichte und Betreuungsvereine kennen die Besonderheiten des Immobilienverkaufes im Rahmen der Betreuung und Pflegschaft. Die regelmäßige Beauftragung dieser Personengruppen oder Institutionen meines Sachverständigenbüros ist ein Indiz dafür, dass diese den Kompetenzen, Erfahrungen und Qualifikationen des Immobiliensachverständigen Kirchner vertrauen.

Mit einem Verkehrswertgutachten eines diplomierten und zertifizierten Immobiliensachverständigen können Sie als Betreuer nachweisen, dass Sie das Immobilienvermögen nicht verschleudert haben und eine reibungslose Veräußerung umsetzen. Haben Sie Fragen zur Immobilienbewertung im Rahmen der Betreuung oder Pflegschaft, fragen Sie mich gern nach einem fundierten Verkehrswertgutachten. Ich helfe Ihnen.

Zugewinnausgleich bei der Ehescheidung und Immobilienbewertung

Meist werden im Vorfeld einer Scheidung die monetären Konsequenzen im Hinblick auf das gemeinsame Immobilienvermögen bedacht. Die zwei Standardfälle einer a) Auszahlung des jeweils anderen Ehepartners oder b) die Ermittlung des Zugewinnausgleiches mit zwei verschiedenen Wertermittlungsstichtagen (1. Tag der Eheschließung, 2. Tag des Scheidungsantrages) sind dann Aufgaben, die einem Immobiliensachverständigen zur Lösung übertragen werden.

Medebach
siepmannH / pixelio.de

In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. Dies kann recht anspruchvoll werden, wenn die Eheschließung bereits einige Jahrzehnte zurück liegt. Gleichwohl hat der qulifizierte und zertifizierte Immobiliensachverständige Lösungen, um solche rückwirkenden Immobilienbewertungen sachgerecht umzusetzen.

Mitunter sind auch andere Themen strittig, etwa zu Gunsten des Gebäudes erbrachte Arbeits- und/oder Geldleistungen. Da hier die Emotionen meist besonders hoch kochen, kann ein entsprechendes Gutachten eines qulifizierten und zertifizierten Immobiliensachverständigen Lösungen bieten um Klarheit bei Auszahlungsbeträgen oder dem Zugewinnausgleich schaffen. Gerade in kompetitiven Immobilienmärkten sind die Zugewinne der letzte Jahre doch recht erheblich, sodass recht anschauliche Zugewinnbeträge zu erwarten sind.

Mit einem Verkehrswertgutachten eines diplomierten und zertifizierten Immobiliensachverständigen können scheidungswillige Ehepartner eine angemessene Auszahlung des Immobilienwertanteils oder des Zugewinns erreichen. Fragen Sie mich nach einem Verkehrswertgutachten im Rahmen der Ehescheidung. Ich helfe Ihnen.

Schenkung und Erbschaft mit der Immobilienbewertung

Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen.

Geseke
Thomas Max Müller / pixelio.de

Gerade bei innerfamiliären Erbauseinandersetzungen ist die Immobilienbewertung durch einen professionellen, diplomierten und zertifizierten Immobiliensachverständigen empfehlenswert, da dadurch häufig gerichtliche Auseinandersetzungen oder eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft vermeidbar wird.

Mit Hilfe eines Verkehrswertgutachtens können der einzelnen Erbanteile, Pflichtteilansprüche und die Veräußerung der Immobilie im Auftrag der Erbengemeinschaft bzw. des Nachlassverwalters zugeteilt bzw. umgesetzt werden.

Insbsondere bei der Schenkung von Immobilienvermögen als vorgezogene Erbschaft bereits zu Lebzeiten wirken sich Besonderheiten wie Minder- bzw. Mehrausstattung, Bauschäden bzw. -mängel oder im Grundbuch eingetragene Rechte bzw. Belastungen wie Wohn-, Nießbrauch- oder Rentenrechte auf den Verkehrswert als Grundlage der Schenkungssteuer aus.

Fragen Sie mich nach einem fundierten Verkehrswertgutachten im Rahmen der Schenkung oder Erbschaft. Ich helfe Ihnen.

Bilanzierung und Steuern mit der Immobilienbewertung

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt.

Bergkamen
Thomas Max Müller / pixelio.de

Da Mitarbeiter der Finanzbehörden bei ihrer individuellen Immobilienwertermittlung ohne Ortstermin und ohne Besichtigung der Immobilie für eine objektive Bewertung notwendige Besonderheiten wie Minder- bzw. Mehrausstattung, Bauschäden bzw. -mängel oder im Grundbuch eingetragene Rechte bzw. Belastungen meist nicht hinreichend berücksichtigen können, wird der gemeine Wert jedoch vermutlich vom tatsächlichen Verkehrswert (Marktwert) als niedrigerem gemeinen Wert gemäß § 198 Bewertungsgesetz (BewG) signifikant abweichen.

Mit einem Verkehrswertgutachten eines speziell ausgebildeten, qualifizierten und zertifizierten Immobiliensachverständigen haben Sie als Steuerpflichtiger jedoch die Möglichkeit, den tatsächlichen Verkehrswert (Marktwert) als niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen und eine Korrektur des Steuerbescheides zu erwirken.

Die Vorlage eines Verkehrswertgutachtens kann im Rahmen der Schenkungssteuer bzw. Erbschaftssteuer, der Kaufpreisaufteilung in Bodenwertanteil und Gebäudewertanteil im Zuge der steuerlichen Abschreibung (AfA), für Betriebsaufgaben bzw. Übertragungen von betrieblich genutzten Immobilienobjekten vom Geschäftsvermögen in das Privatvermögen oder für die Bilanzierung (HGB bzw. IAS/IFRS) notwendig werden.

Fragen Sie mich nach einem fundierten Verkehrswertgutachten im Rahmen der Bilanzierung und Steuern. Ich helfe Ihnen.

Immobilienkauf und Abschreibung mit der Immobilienbewertung

Die Kaufpreisvorstellungen der Immobilienmarktteilnehmer liegen in der Regel weit auseinander.

Bad Berleburg
Dieter Schütz / pixelio.de
Mit Hilfe eines diplomierten und zertifizierten Immobiliensachverständigen können eventuelle Besonderheiten einer Immobilie wie Bauschäden bzw. -mängel, Minder- bzw. Mehrausstattung oder im Grundbuch eingetragene Rechte bzw. Belastungen im Verkehrswert (Marktwert) gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB) angemessen berücksichtigt werden. Mitunter spielen auch Baulasten oder Denkmlaschutzaspekte eine Rolle, die Einfluss auf den Marktwert haben können.

Durch die Darstellung der individuellen Besonderheiten des Immobilenobjektes und deren nachvollziehbare Berücksichtigung im Verkehrswert (Marktwert) innerhalb des Verkehrswertgutachtens profitieren sowohl der Immobilienkäufer als auch Immobilienverkäufer, da beide Vertragsparteien kein Risiko eingehen müssen und die Kosten (einige hundert Euro) für die besonders sachkundige Bewertung in keinem Verhältnis zur langfristigen Investition stehen.

Im Rahmen der steuerlichen Abschreibung (AfA) ist es des Weiteren meist erforderlich, den Gesamtkaufpreis eines bebauten Grundstücks in die Wertanteile des nicht der Abnutzung unterliegenden Bodens und des der Abnutzung unterliegenden Gebäudes aufzuteilen. Da die Finanzbehörden die Kaufpreisaufteilung in einem norierten Verfahren durchführen, kann es im Einzelfall zu einer nicht angemessenen Kaufpreisaufteilung kommen.

Mit einem Verkehrswertgutachten eines diplomierten und zertifizierten Immobiliensachverständigen kann der Immobilienerwerber eine angemessene Kaufpreisaufteilung in Bodenwertanteil und Gebäudewertanteil im Rahmen der steuerlichen Abschreibung (AfA) nachweisen.

Immobiliengutachter Bad Laasphe

Als Immobiliengutachter bin ich in Bad Laasphe mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Bad Laasphe auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Bad Laasphe mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Bad Laasphe ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut.

Bad Laasphe
Thomas Max Müller / pixelio.de
Sofern Sie eine fundierte, gerichtsfeste, bankenfeste Immobilienbewertung benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

In der Regel werden solche Gutachten im privaten Bereich benötigt für:

  • Steuerliche Belange, insbesondere bei Erbschaft oder Schenkung
  • Erbauseinandersetzungen, insbesondere bei der Bemessung eines Pflichteilanspruchs oder innerfamiliärer Immobilienübertragung
  • Betriebsaufgaben
  • Immobilienbeleihung
  • Betreuungssachen
  • Verkaufsabsichten u.v.m.

Immobilienstandort Bad Laasphe

Bad Laasphe ist eine Kleinstadt im Landkreis Siegen-Wittgenstein des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt im oberen Lahntal. Das Stadtgebiet erstreckt sich im Rheinischen Schiefergebirge, südöstlich des Rothaargebirges. Der Kompass, höchster Berg des südlichen Rothaargebirges liegt im Stadtteil Heiligenborn. Neben dem Hauptort gibt es noch 23 weitere Stadtteile. Im Jahr 2015 lebten in Bad Laasphe 14.276 Einwohner auf einer Fläche von 135,95 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 105 Menschen pro Quadratkilometer entspricht.

Immobilienpreise und Lagen in Bad Laasphe

Dem aktuellen Mietspiegel der Plattform Wohnungsboerse.net entnehmen die Immobiliengutachter für die Stadt Bad Laasphe einen durchschnittlichen Mietpreis von 4,91 Euro pro Quadratmeter. Die Preise in der Stadt entwickeln sich seit dem Jahr 2011 mit einigen Schwankungen. Eine Wohnung mit 60 Quadratmetern Fläche kostete im Jahr 2011 beispielsweise durchschnittlich noch 4,59 Euro. Im Jahr 2013 lag der Quadratmeterpreis dann bei 4,64 Euro. Im Jahr 2016 gab es einen weiteren Anstieg auf 5,13 Euro. Aktuell muss man für eine Mietwohnung mit 60 Quadratmetern durchschnittlich aber nur noch 4,82 Euro pro Quadratmeter bezahlen.

Der durchschnittliche Kaufpreis für Immobilien in der Stadt Bad Laasphe liegt bei 1.409,93 Euro pro Quadratmeter. Eine Wohnung mit 60 Quadratmetern Fläche kostete im Jahr 2011 durchschnittlich noch 461,54 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr 2013 stieg der Preis dann sehr deutlich bis auf 1.062,44 Euro an. Aktuell muss man für eine Eigentumswohnung dieser Größe durchschnittlich aber nur noch 816,67 Euro bezahlen.

Ein Einfamilienhaus mit 100 Quadratmetern Fläche kostete in Bad Laasphe im Jahr 2011 noch durchschnittlich 994,97 Euro. Im Jahr 2013 kostete ein Haus dieser Größe durchschnittlich dann nur noch 716,07 Euro. Im Jahr 2016 lag der Preis aber schon wieder bei 1.840,45 Euro. Der Quadratmeterpreis liegt aktuell bei durchschnittlich 1.803,65 Euro.

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Bad Laasphe intensiv.

Hierzu werden im Landkreis Siegen-Wittgenstein eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Bad Laasphe neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Bad Laasphe zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Sehenswertes in der Stadt Bad Laasphe

Die kleine Stadt Bad Laasphe hat ihren Besuchern einige interessante Sehenswürdigkeiten zu bieten. In der Altstadt sieht man zahlreiche Fachwerkhäuser, die ab dem 16. Jahrhundert erbaut wurden und unter Denkmalschutz stehen. Das älteste erhaltene Sakralgebäude ist die denkmalgeschützte evangelische Kirche aus dem 13. Jahrhundert. Das Schloss Wittgenstein liegt hoch oben über den Dächern der Stadt und stammt wahrscheinlich aus dem 12. Jahrhundert. Eine Burg an dieser Stelle wurde im Jahre 1187 erstmals urkundlich erwähnt. Die ausgedehnte Anlage zeigt verschiedene Baustile. Bauelemente der Renaissance herrschen vor, im Barock wurde das Schloss nochmals ausgebaut.

Bad Laasphe als Bildungsstandort

In Bad Laasphe lernen die Schüler an vier Grundschulen, einer Realschule und zwei Gymnasien. Außerdem gibt es in der Stadt eine Förderschule.

Bad Laasphe als Wirtschaftsstandort

In Bad Laasphe sitzen einige bekannte internationale Unternehmen. Das Wittgensteiner Land, in dem die Stadt liegt, gehört zu den am höchsten industrialisierten Regionen von Deutschland. Das Unternehmen JUNG GROSSMECHANIK GmbH & Co KG beschäftigt sich in Bad Laasphe mit der Bearbeitung von Großteilen. Die Firma Otto Blecher GmbH stellt am Standort Fenster und Türen her. Die Weber Maschinentechnik GmbH ist einer der führenden Hersteller im Bereich der handgeführten Verdichtung. Das Unternehmen EJOT GmbH & Co KG entwickelt und produziert Lösungen für die Verbindungstechnik in den Bereichen Industrie, Bau und Kunststoffe. Die Osterath GmbH & Co KG fertigt Stanzprodukte und Rohrformprodukte aus umformbaren Metallen. Die Heinrich Wagner Sinto Maschinenfabrik gehört zur japanischen Sintokogio-Gruppe und ist Marktführer im Bereich der Herstellung von Formanlagen und -maschinen. Der Discounter Aldi Nord betreibt in Bad Laasphe eine seiner Regionalniederlassungen und ein großes Zentrallager.

Verkehrsanbindung

Die Stadt Bad Laasphe hat keinen Anschluss zu einer Bundesautobahn. Die Bundesstraße B62 verläuft durch das Stadtgebiet und gewährleistet die Anbindung zum Fernverkehr. Der Bahnhof Bad Laasphe liegt an der Schienenstrecke von Kreuztal nach Cölbe. Die Obere Lahntalbahn bietet stündliche Verbindungen nach Marburg und Erndtebrück. Busse ergänzen das Angebot. Es gibt unter anderem Verbindungen nach Siegen, Erndtebrück und Bad Berleburg. Die nächstgelegenen Flughäfen sind der Siegerlandflughafen, KölnBonn und Frankfurt.

Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Siegerland, im Kreis Siegen-Wittgenstein und in Bad Laasphe

kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 0 22 61/ 28 80 24. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Bad Laasphe eröffnen kann.

Immobiliengutachter Burbach

Als Immobiliengutachter bin ich in Burbach mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Burbach auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Burbach mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Burbach ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut.

Burbach
Thomas Max Müller / pixelio.de
Sofern Sie eine fundierte, gerichtsfeste, bankenfeste Immobilienbewertung benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

In der Regel werden solche Gutachten im privaten Bereich benötigt für:

  • Steuerliche Belange, insbesondere bei Erbschaft oder Schenkung
  • Erbauseinandersetzungen, insbesondere bei der Bemessung eines Pflichteilanspruchs oder innerfamiliärer Immobilienübertragung
  • Betriebsaufgaben
  • Immobilienbeleihung
  • Betreuungssachen
  • Verkaufsabsichten u.v.m.

Immobilienstandort Burbach

Burbach ist eine Gemeinde im Landkreis Siegen-Wittgenstein des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt im Siegerland. Das Gemeindegebiet erstreckt sich zwischen Westerwald und Rothaargebirge. Die Gemeinde setzt sich neben dem Hauptort aus den weiteren Ortsteilen Wahlbach, Würgendorf, Gilsbach und Lippe sowie den Dörfern Holzhausen, Lützeln, Niderdresselndorf und Oberdresselndorf zusammen. Im Jahr 2015 lebten in Burbach 14.969 Einwohner auf einer Fläche von 79,72 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 188 Menschen pro Quadratkilometer entspricht.

Immobilienpreise und Lagen in Burbach

Dem aktuellen Mietspiegel der Plattform Wohnungsboerse.net entnehmen die Immobiliengutachter für die Gemeinde Burbach einen durchschnittlichen Mietpreis von 5,62 Euro pro Quadratmeter. Die Preise in der Gemeinde entwickeln sich seit dem Jahr 2011 mit einigen Schwankungen. Eine Wohnung mit 60 Quadratmetern Fläche kostete im Jahr 2011 beispielsweise durchschnittlich noch 5,76 Euro. Das Jahr 2012 brachte einen Einbruch auf 4,91 Euro mit sich. Im Jahr 2013 lag der Quadratmeterpreis dann aber schon wieder bei 5,34 Euro. Im Jahr 2015 fiel der Preis wieder bis auf 5,24 Euro ab. Im Jahr 2016 gab es einen weiteren Anstieg auf 6,13 Euro. Aktuell muss man für eine Mietwohnung mit 60 Quadratmetern durchschnittlich immer noch 6,13 Euro pro Quadratmeter bezahlen.

Der durchschnittliche Kaufpreis für Immobilien in der Gemeinde Burbach liegt bei 1.645,17 Euro pro Quadratmeter. Eine Wohnung mit 60 Quadratmetern Fläche kostete im Jahr 2011 durchschnittlich noch 1.500,00 Euro pro Quadratmeter. Aktuell muss man für eine Eigentumswohnung dieser Größe durchschnittlich immer noch 1.500,00 Euro bezahlen.

Ein Einfamilienhaus mit 100 Quadratmetern Fläche kostete in Burbach im Jahr 2011 noch durchschnittlich 1.278,46 Euro. 2012 gab es einen dramatischen Einbruch auf 642,34 Euro zu verzeichnen. Im Jahr 2013 kostete ein Haus dieser Größe durchschnittlich aber sogar schon wieder 1.547,00 Euro. Das Jahr 2015 brachte dann nochmals einen Anstieg auf 1.797,19 Euro mit sich. Im Jahr 2016 lag der Preis dann bereits bei 2.063,67 Euro. Der Quadratmeterpreis liegt aktuell bei durchschnittlich 2.111,11 Euro.

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Burbach intensiv.

Hierzu werden im Landkreis Siegen-Wittgenstein eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Burbach neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Burbach zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Sehenswertes in der Gemeinde Burbach

Die Gemeinde Burbach hat ihren Besuchern einige interessante Sehenswürdigkeiten zu bieten. Die evangelisch reformierte Kirche geht auf einen Vorgängerbau zurück, der im Jahre 1219 erstmals urkundlich erwähnt wurde. Das heutige, denkmalgeschützte Gotteshaus wurde im Jahre 1776 errichtet. Die schlichte Kirche steht auf dem Römerfelsen. Sehenswert in der Gemeinde sind außerdem die alte Vogtei, das Konfirmandenhaus, das historische Rathaus, die alte Post, der Säustall mit Kornhaus und die Kapellenschule. Darüber hinaus gibt es in Burbach ein Heimatmuseum.

Burbach als Bildungsstandort

In Burbach lernen die Schüler an zwei Grundschulen mit vier Standorten, einer Gemeinschaftsgrundschule und einer gemeinschaftlichen Sekundarschule.

Burbach als Wirtschaftsstandort

Die Gemeinde Burbach ist ein Grundzentrum mit Teilfunktion eines Mittelzentrums. Ein wichtiger Standortfaktor ist die verkehrsgünstige Lage im Dreiländereck von Hessen, Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen. Die Ballungszentren Frankfurt, Köln-Bonn und Ruhrgebiet liegen jeweils nur eine Autostunde entfernt. Einer der Gründe für die Ansiedlung von zahlreichen Betrieben des produzierenden Gewerbes, die am Standort rund 6.000 Arbeitsplätze zur Verfügung stellen. Im Vergleich zur Einwohnerzahl eine große Menge, die auf einen deutlichen Einpendlerüberschuss zurückzuführen ist. In Burbach sitzen außerdem viele Unternehmen des Dienstleistungssektors. Die ansässigen Unternehmen stammen aus den Branchen Bauzubehör, Schaltschrankbau, Anlagenbau und Maschinenbau. Die produzierenden Firmen der Gemeinde stellen unter anderem Werkzeug, mikrolasertechnische Anlagen, Farbspritzanlagen, Datenträger, Bauelemente, Betonfertigteile, Kompakttoilettenanlagen, Stanzteile, Stahlröhren, Aluminiumfelgen, Beschläge, Stahlbehälter, Müllentsorgungssysteme, Kunststoffspritzerzeugnisse, Keramikteile, Großwärmetauscher und medizinische Analysegeräte her.

Verkehrsanbindung

Durch das Gebiet der Gemeinde Burbach verläuft die Bundesautobahn A45, die auch Sauerlandlinie genannt wird. Im Osten führt die Bundesstraße B54 an der Gemeinde vorbei. Der Bahnhof Burbach liegt an der Schienenstrecke von Betzdorf nach Haiger. In der Stadt Haiger stehen Anschlussverbindungen nach Siegen, Gießen, Frankfurt, Betzdorf und Köln zur Verfügung. Busse ergänzen das Angebot. Es bestehen unter anderem Verbindungen in die Städte Betzdorf, Neunkirchen, Dillenburg, Lippe, Rennerod, Bad Marienberg, Frankfurt, Siegen, Hagen, Essen und Daaden. Der Siegerlandflughafen liegt auf dem Gemeindegebiet. Weitere erreichbare Flughäfen sind Köln-Bonn und Frankfurt.

Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Siegerland, im Kreis Siegen-Wittgenstein und in Burbach

kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 0 22 61/ 28 80 24. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Burbach eröffnen kann.

Immobiliengutachter Wilnsdorf

Als Immobiliengutachter bin ich in Wilnsdorf mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Wilnsdorf auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Wilnsdorf mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Wilnsdorf ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut.

Wilnsdorf
Thomas Max Müller / pixelio.de
Sofern Sie eine fundierte, gerichtsfeste, bankenfeste Immobilienbewertung benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

In der Regel werden solche Gutachten im privaten Bereich benötigt für:

  • Steuerliche Belange, insbesondere bei Erbschaft oder Schenkung
  • Erbauseinandersetzungen, insbesondere bei der Bemessung eines Pflichteilanspruchs oder innerfamiliärer Immobilienübertragung
  • Betriebsaufgaben
  • Immobilienbeleihung
  • Betreuungssachen
  • Verkaufsabsichten u.v.m.

Immobilienstandort Wilnsdorf

Wilnsdorf ist eine Gemeinde im Landkreis Siegen-Wittgenstein des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt im Siegerland. Das Gemeindegebiet erstreckt sich in den südlichen Ausläufern des Rothaargebirges. Die Gemeinde ist 1969 im Rahmen der kommunalen Gebietsreform entstanden. Damals wurden sieben Gemeinden des Amtes Wilnsdorf und vier Gemeinden des Amtes Netphen zur Gemeinde Wilnsdorf zusammengefasst. Im Jahr 2015 lebten in Wilnsdorf 20.512 Einwohner auf einer Fläche von 72,04 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 285 Menschen pro Quadratkilometer entspricht.

Immobilienpreise und Lagen in Wilnsdorf

Dem aktuellen Mietspiegel der Plattform Wohnungsboerse.net entnehmen die Immobiliengutachter für die Gemeinde Wilnsdorf einen durchschnittlichen Mietpreis von 6,39 Euro pro Quadratmeter. Die Preise in der Gemeinde entwickeln sich seit dem Jahr 2011 mit einigen Schwankungen. Eine Wohnung mit 60 Quadratmetern Fläche kostete im Jahr 2011 beispielsweise durchschnittlich noch 5,80 Euro. Das Jahr 2013 brachte einen leichten Anstieg auf 5,89 Euro mit sich. Im Jahr 2014 lag der Quadratmeterpreis nur noch bei 5,47 Euro. Im Jahr 2015 stieg der Preis dann wieder bis auf 6,07 Euro an. Im Jahr 2016 gab es einen weiteren Anstieg auf 6,26 Euro. Aktuell muss man für eine Mietwohnung mit 60 Quadratmetern durchschnittlich sogar schon 6,49 Euro pro Quadratmeter bezahlen.

Der durchschnittliche Kaufpreis für Immobilien in der Gemeinde Wilnsdorf liegt bei 1.786,00 Euro pro Quadratmeter. Eine Wohnung mit 100 Quadratmetern Fläche kostete im Jahr 2013 durchschnittlich noch 2.505,40 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr 2014 lag der Quadratmeterpreis bereits bei 2.759,51 Euro. Im Jahr 2015 fiel der Preis dann wieder bis auf 2.569,02 Euro ab. Im Jahr 2016 gab es einen weiteren Anstieg auf 2.699,17 Euro. Aktuell muss man für eine Eigentumswohnung dieser Größe durchschnittlich aber nur noch 976,27 Euro bezahlen.

Ein Einfamilienhaus mit 100 Quadratmetern Fläche kostete in Wilnsdorf im Jahr 2011 noch durchschnittlich 1.692,84 Euro. 2013 gab es einen deutlichen Anstieg auf 2.262,01 Euro zu verzeichnen. Im Jahr 2014 kostete ein Haus dieser Größe durchschnittlich dann aber nur noch 1.480,04 Euro. Das Jahr 2015 brachte dann nochmals einen Anstieg auf 2.104,62 Euro mit sich. Im Jahr 2016 lag der Preis dann bereits bei 2.283,34 Euro. Der Quadratmeterpreis liegt aktuell sogar schon bei durchschnittlich 2.465,46 Euro.

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Wilnsdorf intensiv.

Hierzu werden im Landkreis Siegen-Wittgenstein eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Wilnsdorf neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Wilnsdorf zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Sehenswertes in der Gemeinde Wilnsdorf

Die Gemeinde Wilnsdorf hat ihren Besuchern viele interessante Sehenswürdigkeiten zu bieten. Die Pfarrkirche St. Johannes Baptist in Rödgen wurde im Jahre 1328 erstmals urkundlich erwähnt. Der ursprüngliche Bau musste 1778 wegen Baufälligkeit abgerissen werden, im Jahre 1782 entstand dann die heutige Kirche. Zur Wallfahrtsstätte Eremitage aus dem Jahre 1684 gehören eine Kapelle, ein Heiligenhäuschen, ein Kreuzweg, ein Waldaltar und eine Eremitenklause. Die Klause ist eines der ältesten Fachwerkbauten des gesamten Siegerlandes. Das Arrestgebäude Wilnsdorf stammt von 1839 und ist ein lebendiges Beispiel für den historischen Strafvollzug der damaligen Zeit. Die Dorfschmiede Wilden aus dem 19. Jahrhundert ist fast vollständig erhalten und wurde noch bis in die 1980er Jahre hinein betrieben. Auch die Wassermühle Niederdielfen aus dem frühen 18. Jahrhundert ist bestens erhalten. Sie kann bis heute in Betrieb besichtigt werden.

Wilnsdorf als Bildungsstandort

In Wilnsdorf lernen die Schüler an fünf Grundschulen, einer Hauptschule, einer Realschule und einem Gymnasium.

Wilnsdorf als Wirtschaftsstandort

Die Gemeinde Wilnsdorf hat als Wirtschaftsstandort sehr vom Bau der Autobahn A45 profitiert, durch den sich die Arbeitsplätze in den 1960er Jahren auf die Zahl 4.000 verdoppelt haben. Heute stellt Wilnsdorf eine Industriefläche von insgesamt 172 Hektar zur Verfügung. Der größte Arbeitgeber am Standort ist das Unternehmen Siegenia-Aubi KG. Der Metallbetrieb beschäftigt sich mit der Herstellung von Produkten und Systemen für Raumkomfort. Weitere ansässige Gewerbe sind die Dometic Umformtechnik, das Gayko Fenster- und Türenwerk, die IKS Klebetechnik, die Kühne + Nagel Spedition, die Firma KUKA Roboter, das Unternehmen Reuco Maschinenbau, die Firma Runkel Hochbau, die Spedition Schenker und die ThyssenKrupp Nirosta.

Verkehrsanbindung

Die Gemeinde Wilnsdorf ist über eine eigene Anschlussstelle mit der Bundesautobahn A45 verbunden, die auch Sauerlandlinie genannt wird. Darüber hinaus verläuft die Bundesstraße B54 durch das Gemeindegebiet. Der Bahnhof Rudersdorf liegt an der Dillstrecke von Siegen nach Gießen. Busse ergänzen das Angebot. Es bestehen unter anderem Verbindungen in die Städte Neunkirchen und Siegen. Der nächstgelegene Flughafen ist der Siegerlandflughafen in rund 12 Kilometern Entfernung.

Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Siegerland, im Kreis Siegen-Wittgenstein und in Wilnsdorf

kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 0 22 61/ 28 80 24. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Wilnsdorf eröffnen kann.